Mietrecht allgemein
Ich vermiete eine Eigentumswohnung, die mit einem Telefon- und Kabelanschluss ausgestattet ist. Die Mieterin kann seit einigen Tagen keine Signale mehr über diese Leitungen empfangen, da außerhalb der Mietwohnung ein Defekt in der Hausleitung vorliegt. Sie verlangt von mir die Instandsetzung, bin ich hierzu verpflichtet?
{weiterlesen} Der BGH hat geurteilt, dass der Vermieter einer Mietwohnung, die sichtbar mit einem Telefonanschluss ausgestattet ist, zur laufenden Instandhaltung und Instandsetzung auch des Leitungsnetzes außerhalb der Mieträume verpflichtet ist (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 17/18). Der Mieter einer Wohnung kann erwarten, dass diese einen Standard aufweist, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Wenn die Mietwohnung mit einer Telefonanschlussdose ausgestattet ist, umfasst der vertragsgemäße Zustand auch deren Funktionsfähigkeit. Sie sind daher zur Instandsetzung der Leitungen verpflichtet. Der Mieter darf bis zur Wiederherstellung des Anschlusses die Miete mindern.
Mein Mieter beanstandet die Umlage der „Nutzerwechselgebühr“ in der Heiz-und Betriebskostenabrechnung und meint, dass die Umlage auf Mieter im Rahmen der jährlichen Abrechnung nicht zulässig sei. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Umlage der Nutzwechselkosten auf den ausscheidenden Mieter zulässig ist. Hat der Mieter Recht mit seiner Einwendung?
{weiterlesen} Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07 festgestellt, dass eine Umlage von Nutzerwechselkosten auf den ausscheidenden Mieter nur aufgrund ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung möglich sein soll. Dementsprechend hatte auch die Vorinstanz, das LG Görlitz entschieden. Inzwischen hat sich in der Rechtsprechung eine neue Tendenz entwickelt, wonach die Umlage trotz ausdrücklicher Regelung im Mietvertrag nicht mehr möglich sein soll. Da es derzeit aber keine diese Rechtsprechung bestätigende obergerichtliche Rechtsprechung gibt, sollte die Umlage kraft ausdrücklicher mietvertraglicher Vereinbarung (AGB-Klausel) weiterhin möglich sein. Eine Umlage auf Grundlage einer individuellen Vereinbarung mit dem Mieter wäre ebenso zulässig.
Ich habe meinem Mieter vor einem Monat die Heiz- und Betriebskostenabrechnung zukommen lassen. Mein Mieter rügt nunmehr einzelne Punkte in der Abrechnung, und zwar die Umlage einer Notdienstpauschale für den Hausmeister und der Schornsteinfegergebühren für den Neuanschluss und die Schlussabnahme der neuen Heizungsanlage, zu Recht?
{weiterlesen} Ja, eine Umlage scheidet hier aus. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine „Hausmeister-Notdienstpauschale“ nicht zu den Betriebskosten zählt (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019, VIII ZR 62/19), denn mit ihr werden ausschließlich Tätigkeiten abgegolten, die der reinen Grundstücksverwaltung und nicht dem von § 2 Nr.14 BetrKV (Betriebskostenverordnung) erfassten Sicherheits- und Ordnungsbereich dienen. Eine Ausnahme stellen die Kosten der Notrufbereitschaft für Personenaufzüge dar, diese sind nach § 2 Nr.7 BetrKV umlagefähig, da sie zur Wahrung der Betriebssicherheit notwendig sind. Die Schornsteinfegergebühren für die Ersteinrichtung und Schlussabnahme einer neu installierten Heizungsanlage sind ebenso keine Betriebskosten. Betriebskosten sind nur die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die von Ihnen benannten Kosten entstehen jedoch nur punktuell und nicht turnusmäßig, so dass eine Umlage ausscheidet.
Mein Mieter hat fristgerecht zum 30.06. diesen Jahres gekündigt, mir aber gleichzeitig mitgeteilt, dass er die Rückgabe der Wohnung zum 30.04. vorziehen will und mir einen Nachmieter vorgeschlagen. Er sagt, ich sei verpflichtet den Nachmieter als neuen Mieter ab Mai zu akzeptieren und er werde ab dann die Mietzahlung einstellen. Zu Recht?
{weiterlesen} Nein. Soweit in dem zugrundeliegenden Mietvertrag keine sogenannte Nachmieterklausel vereinbart ist, was im „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“ nicht der Fall ist, hat der Mieter weder einen vertraglichen noch gesetzlichen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis gegen Nachmieterstellung. Er könnte aber dennoch vorzeitig ausziehen, die Miete müsste er aber dennoch bis zum vertraglichen Laufzeitende zahlen. Unter Umständen hätte er einen Anspruch auf Untervermietung zwecks Überbrückung bis zum Mietzeitende, soweit er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen kann. Eine Untervermietung im Ganzen könnte er aber auch nach dem Gesetz nicht beanspruchen.
Ich habe im Mietvertag unter sonstigen Vereinbarungen aufgenommen, dass der Mieter nicht rauchen darf. Nun hat er aber während der Mietzeit dennoch geraucht, sodass der Wandanstrich vergilbt ist. Habe ich einen Anspruch auf Erstattung der Kosten des Neuanstriches?
{weiterlesen}Es ist nicht möglich, im Formularmietvertrag wirksam ein Rauchverbot zu vereinbaren, da das Rauchen in der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört und eine derartige Klausel den Mieter unangemessen benachteiligen würde. Sind aber bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wände durch Nikotinablagerungen sehr stark vergilbt, so kann ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter bestehen. Ein Schadensersatzanspruch wäre gegeben, wenn der Mieter derart stark geraucht hat, dass die dadurch hervorgerufenen Ablagerungen nicht mehr durch übliche Schönheitsreparaturen zu beseitigen sind. Der Vermieter hätte dann einen Anspruch in Höhe der Kosten, die dafür anfallen, dass die starken Ablagerungen beseitigt werden. Dies gilt unabhängig davon, wer für die Durchführung der Schönheitsreparaturen in der Wohnung zuständig ist.
Nach Mietbeginn hat mein Mieter renoviert. Hierbei hat er die Zimmer in verschiedenen knalligen Farben gestrichen. Nach seinem Auszug nach 12 Jahren ohne jede Schönheitsreparatur meinte er, er müsse nichts machen, da er unrenoviert übernommen habe. Ich muss jetzt alle Wände streichen, um die Farbe zu übermalen. Muss er mir die Kosten ersetzen?
{weiterlesen}Sie könnten einen Schadenersatzanspruch ohne Fristsetzung zur Beseitigung des farbigen Anstriches gemäß § 280 I BGB haben, da die Rückgabe mit bunten Wänden eine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht des Mieters ist. Allerdings dürfte nach 12 Jahren die Dekoration so abgenutzt sein, dass ohnehin ein Neuanstrich zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes des Mietobjektes für die Neuvermietung erforderlich sein dürfte. Wenn dieser ohnehin erforderliche Neuanstrich schon gleich die bunte Farbe deckend beseitigt, wurde durch die bunten Wände der Höhe nach kein Schaden versursacht. Erst wenn Sie einen Mehraufwand durch die bunten Wände darlegen können, wäre dies ein erstattungsfähiger Schaden.
Mein Mieter hat in meine Wohnung ein Hochbett eingebaut und nun bei Mietende die Wohnung mit Bett zurückgegeben. Das wäre doch jetzt praktisch für mich. Ich will das Bett aber nicht. Kann ich es einfach kostenpflichtig rückbauen oder muss ich ihm vorher eine Frist setzen?
{weiterlesen}Der Mieter schuldet nach § 546 I BGB auch die Räumung des Mietobjektes, wozu auch der Rückbau von Einbauten gehört. Da es sich dabei aber um eine vertragliche Hauptleistungspflicht handelt, käme ein Schadenersatzanspruch nur über § 281 I BGB in Betracht, nach dem vor der Beseitigung der Einbauten dem Mieter aber eine angemessene Frist zum Rückbau zu setzen ist. Erst nach Ablauf dieser angemessenen Frist würde ein Schadenersatzanspruch für die von Ihnen aufgewandten Kosten des Rückbaues bestehen.
Bei der Rückgabe der Wohnung durch meinen Mieter stellte ich fest, dass er eine Tür beschädigt hatte. Die Wohnung sollte schon zwei Tage später an den neuen Mieter übergeben werden, weshalb ich sofort die Reparatur veranlasst habe. Nun verweigert der Mieter die Kostenerstattung mit der Begründung, ich hätte ihm die Möglichkeit der Schadenbeseitigung geben müssen, mindestens hierfür eine Frist setzen müssen. Ist das richtig?
{weiterlesen}>Nein, nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichthofes (Urteil vom 27. Juni 2018 - XII ZR 79/178, Urteil vom 28.Februar 2018 – VIII ZR 157/17) ist nun geklärt, dass der Vermieter bei der Beschädigung der Mietsache durch den Mieter diesem keine Reparaturmöglichkeit mehr einräumen muss, sondern sofort und ohne Fristsetzung Schadenersatz verlangen kann. Es handelt sich um eine Nebenpflichtverletzung des Mieters, sodass ein Schadenersatzanspruch gemäß § 280 I BGB ohne jede Fristsetzung gegeben ist. Früher war dies unter den Instanzgerichten streitig, ist nun aber durch den BGH geklärt.
Im Mietvertrag habe ich mit einem neuen Mieter vereinbart, dass er eine Kaution von 1.800 Euro zu leisten hat. Als ich die Wohnung übergeben wollte, habe ich festgestellt, dass lediglich 600 Euro gezahlt wurden. Ich habe daraufhin die Übergabe verweigert. Nun macht der Mieter Ansprüche geltend, da er in eine nahegelegene Pension gezogen ist und dort Mehraufwendungen hatte. Das ist doch wohl sein Problem, wenn er die Kaution nicht voll leistet?
{weiterlesen}Keineswegs, der Mieter ist nach der gesetzlichen Lage des § 551 Absatz 2 BGB berechtigt, die vereinbarte Kautionssumme in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Teilzahlungen mit den folgenden Mieten, also der zweiten und dritten Miete. Ihr Mieter hatte also ein Drittel der Kaution zu Mietbeginn geleistet und damit seine Verpflichtung erfüllt. Sie hätten ihm daher die Wohnung nicht vorenthalten dürfen. Dies stellt eine Pflichtverletzung dar, sodass Sie den dem Mieter daraus entstandenen Schaden, also die Unterbringungskosten in der Pension (soweit sie den angemessen sind) als Schadensersatz zu erstatten haben. Dies können Sie auch vertraglich nicht abweichend regeln, da gemäß § 551 Absatz 4 BGB eine abweichende Vereinbarung unwirksam ist.
In einem von mir geerbten Gebäude zieht nunmehr ein Mieter aus, der vor 15 Jahren eine Mietkaution geleistet hat. Meine Eltern als Voreigentümer haben die Mietkaution allerdings nicht verzinslich angelegt. Nunmehr verlangt der Mieter die Rückzahlung der Kaution inklusive Zinsen seit Zahlung vor 15 Jahren. Muss ich inklusive Zinsen abrechnen und auszahlen?
{weiterlesen}Dem Mieter steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution inklusive Zinsen zu. Gemäß § 551 Absatz 3 BGB hat der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Geschieht dies nicht, stellt dies eine Vertragsverletzung dar und der Vermieter schuldet die Abrechnung der Kaution inklusive der eigentlich angefallenen Zinsen. Diesen Gesamtbetrag hat er bei Mietende abzurechnen und auszuzahlen.
Mein Mieter hat gekündigt, mir aber gleichzeitig mitgeteilt, dass er die Rückgabe der Wohnung bei Mietende verweigern würde, soweit ich ihm nicht sofort und gleich seine volle Kaution auszahle. Bin ich denn zur sofortigen Auszahlung verpflichtet?
{weiterlesen}Nein, zur sofortigen Auszahlung der Mietkaution sind Sie nicht verpflichtet. Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Fällig wird dieser Anspruch des Mieters jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05). Wie viel Zeit hier dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt allerdings von den Umständen des Einzelfalls ab. Hier ist von einer angemessenen Frist auszugehen. Angemessen ist die Frist, die der Vermieter bei ordnungsgemäßer Bearbeitung der Mietvertragsabwicklung benötigt, um seine Ansprüche zu klären und dann eine Abrechnung zu erstellen. Dies kann ein kurzer Zeitraum von wenigen Wochen, aber auch ein Zeitraum von sogar mehr als sechs Monaten sein (BGH, VIII ZR 71/05).
Nachdem mein Mietverhältnis beendet ist, möchte ich Mietaußenstände und eine Betriebskostennachforderung mit der Kaution verrechnen. Mein Mieter bestreitet die Berechtigung dieser Forderungen und behauptet, dass eine Aufrechnung nach der Rechtsprechung unzulässig sei. Ist dies richtig?
{weiterlesen}In der Tat hatte das Amtsgericht Dortmund in einem Urteil vom 13. Juli 2008 (425 C 5350/17) ausgeurteilt, dass die Kaution lediglich Sicherungs- und keine Verwertungsfunktion habe und daher eine Aufrechnung des Kautionsguthabens mit streitigen Forderungen auch nach beendetem Mietverhältnis unzulässig sei. In diesem Fall müsse der Vermieter eben klagen und dürfe erst dann aufrechnen, wenn die Forderungen rechtskräftig festgestellt seien. Dieses ist allerdings durch den Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 24. Juli 2019 (VIII ZR 141/17) anders beurteilt worden. Der BGH lässt hier unproblematisch die Aufrechnung des Kautionsguthabens des Mieters mit streitigen Forderungen des Vermieters zu. Soweit der Mieter dies nicht akzeptieren möchte, da er die Forderung für unberechtigt hält, müsste er dann auf Kautionsauszahlung klagen, weil nach seiner Auffassung die Aufrechnung unberechtigt war. Soweit Ihre Forderungen berechtigt sind, dürfen Sie nicht nur aufrechnen, sondern die Aufrechnung wäre auch wirksam.
Ein Mieter, dessen Mietverhältnis endete, verlangt von mir die vollständige Rückzahlung der Mietkaution. Da er in den letzten Jahren immer Betriebskostennachzahlungen hatte, ich aber die Vorauszahlungen nicht angepasst habe, möchte ich einen Teil der Kaution als Sicherheit für eine eventuelle Nachzahlung behalten. Der Mieter sagt, ich müsse jetzt vollständig abrechnen und auszahlen. Ist dies richtig?
{weiterlesen}Dies ist nicht richtig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits im Jahre 2006 (VIII ZR 71/05) klargestellt, dass die Mietkaution sich auch auf noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, erstreckt und damit auch auf Nachfordern aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der Betriebskosten. Der Vermieter darf hier einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten. Angemessen ist in diesem Zusammenhang ein Betrag, der sich ergibt, wenn man die letzte Betriebskostenabrechnung als zu erwartende Betriebskostenbeträge des noch abzurechnenden Jahres, heruntergerechnet auf den tatsächlichen Nutzungszeitraum, zugrunde legt und diesem Betrag die tatsächlichen Nebenkosten entgegensetzt. Sollte sich hier ein Negativsaldo zulasten des Mieters ergeben, wäre dieser Betrag der angemessene Einbehalt.
Mein Mieter, der mit seiner Lebensgefährtin in der Wohnung gewohnt hat, ist plötzlich verstorben. Die Lebensgefährtin, die nicht meine Mieterin ist, sagte mir, dass sie das Mietverhältnis fortsetzen möchte. Ich möchte sie aber nicht als Mieterin haben. Welche Rechte habe ich?
{weiterlesen}Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten beim Tode des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht andere Personen vorrangig eintretungsberechtigt sind. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur außerordentlichen kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund in diesem Sinne ist gegeben, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages gerade mit dieser Person nicht zugemutet werden kann. Die Unzumutbarkeit muss auf objektiven Umständen berufen. In Betracht kommen erhebliche Störungen des Hausfriedens in der Vergangenheit oder auch die fehlende oder gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit des Eintretenden. Auch eine persönliche Feindschaft zwischen dem Vermieter und dem Eingetretenene oder erhebliche tatsächliche oder rechtliche Auseinandersetzungen zwischen ihnen könnte eine Kündigung rechtfertigen.
Da mein Mann und ich nach unserer Rückkehr aus dem Ausland wieder in unser Haus ziehen wollen, haben wir den Mietvertrag mit dieser Begründung auf fünf Jahre befristet. Mein Mieter hat nun das Mietverhältnis vorzeitig gekündigt und uns mitgeteilt, dass er wegen der vereinbarten Staffelmiete berechtigt wäre, zum Ablauf von vier Jahren zu kündigen. Stimmt das?
{weiterlesen}In § 557a BGB ist geregelt, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Wenn also ein Zeitmietvertrag abgeschlossen wird, in dem eine Staffelmietvereinbarung getroffen worden ist, hat der Mieter die Möglichkeit, den Mietvertrag zum Ablauf des vierten Jahres zu kündigen, selbst wenn der Zeitmietvertrag eine längere Laufzeit als vier Jahre hat. Diese Tatsache sollte immer berücksichtigt werden, wenn eine Staffelmiete zusammen mit einem Zeitmietvertrag vereinbart werden sollen.
Ich habe eine Wohnung vermietet und die Kündigung für vier Jahre ausgeschlossen. Nach Veröffentlichung des neuen Mietenspiegels habe ich von meinem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung zum 1. April verlangt. Der Mieter hat daraufhin das Mietverhältnis gekündigt. Konnte er kündigen und kann ich die Mieterhöhung gegebenenfalls zurücknehmen?
{weiterlesen}Wenn ein Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB geltend macht, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB besteht auch dann, wenn die Parteien eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen haben. Leider ist es auch nicht möglich, die Kündigung des Mieters dadurch unwirksam zu machen, dass Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen zurücknehmen. Ein Mieterhöhungsverlangen kann zwar vom Vermieter grundsätzlich zurückgenommen werden, damit entfällt aber nicht das einmal entstandene Kündigungsrecht des Mieters.
Ich habe mit einer Mieterin einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, weil ich die Wohnung dann wieder selbst bewohnen will. Da die Mieterin einen neuen Arbeitsplatz hat, hat sie mich nun um die Untervermietung der gesamten Wohnung gebeten. Muss ich ihr das erlauben?
{weiterlesen}Ein Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm die Erlaubnis zur Überlassung der ganzen Wohnung an einen Dritten gibt. Verweigert der Vermieter aber die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis nach § 540 BGB mit dreimonatiger Frist kündigen, wenn nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Der Vermieter kann deshalb vom Mieter zunächst verlangen, dass dieser ihm zumindest die personenbezogenen Daten, also den Namen, die Anschrift, das Geburtsdatum und den Beruf des Untermieters mitteilt. Da nur selten wichtige Gründe im oben genannten Sinne in der Person des Dritten gegeben sind, sollte ein Vermieter zumindest in Erwägung ziehen, die Untervermietung zu erlauben, um dem Mieter nicht die Möglichkeit zur Kündigung zu geben.
Ich habe eine Wohnung erstvermietet und möchte gerne einen Wohnungstürschlüssel für Notfälle einbehalten. Ist dies zulässig?
{weiterlesen} Der Einbehalt eines Haustürschlüssels durch den Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieters unzulässig. Demzufolge sollte hierzu stets eine individuelle Vereinbarung mit dem Mieter getroffen werden, die Bestandteil des Mietvertrags sein sollte. Erfährt der Mieter nach Vertragsschluss, dass Sie einen Schlüssel ohne seine Kenntnis einbehalten haben, hätte er ein Recht zur Kündigung. Auch könnte er alternativ ein neues Wohnungstürschloss auf Ihre Kosten einbauen lassen. Das unbefugte Begehen der Wohnung mit diesem einbehaltenen Schlüssel wäre strafbarer Hausfriedensbruch.
Meine Mieter (Ehepaar und zwei Kinder) haben bei Wohnungsübergabe zwei Wohnungsschlüssel erhalten. Jetzt verlangen diese auf meine Kosten plötzlich zwei weitere Wohnungsschlüssel, zu Recht?
{weiterlesen} Die Anzahl an Wohnungsschlüsseln, die der Mieter bei Vertragsbeginn verlangen kann, ist vorrangig von der vertraglichen Vereinbarung und in Ermangelung dieser von dem konkreten Bedarf abhängig. Grundsätzlich ist abzustellen nach der Anzahl der Bewohner. Einem Alleinstehenden stehen regelmäßig jeweils mindestens zwei Wohnungsschlüssel zu. Für jeden Mitmieter ist zusätzlich mindestens je ein weiterer Wohnungsschlüssel zu übergeben. Hat der Mieter einen höheren Bedarf an Schlüsseln, etwa weil er ihn für schulpflichtige Kinder, bei denen man infolge ihres Alters den Gebrauch eines eigenen Schlüssels erwarten darf oder einen Pflegedienst benötigt, kann er zusätzliche Schlüssel verlangen.
Ihr Mieter kann daher aufgrund seiner konkreten Bedarfslage, Familie mit zwei Kindern, auf jeden Fall zwei weitere Wohnungsschlüssel beanspruchen.
Wie verhält es sich bei einem Schlüsselverlust des Mieters generell und speziell in dem Fall, in dem dieser Schlüssel Teil einer Hausschließanlage ist?
{weiterlesen} Grundsätzlich haftet der Mieter für einen Schlüsselverlust nur soweit ihm diesbezüglich ein Verschulden nachzuweisen ist und zudem die Gefahr besteht, dass der Schlüssel durch Dritte missbräuchlich verwendet werden kann. In den Fällen des Schlüsseldiebstahls liegt in der Regel bereits kein Verschulden des Mieters vor, so dass dieser auch nicht auf Schadenersatz haftet.
Der BGH hatte in 2014 geurteilt, dass ein Schadenersatzanspruch bei dem Verlust des Schlüssels einer Schließanlage nur dann besteht, wenn der Komplettaustausch der Anlage notwendig war und die Schließanlage auch tatsächlich erneuert worden ist (BGH, Urteil vom 5. März 2014, VIII ZR 205/13). Die rein fiktive Schadenabrechnung auf Grundlage eines bloß bestehenden Gefährdungspotenzials sei unzulässig. Ein ersatzfähiger Schaden liege erst vor, wenn es infolge einer Missbrauchsgefahr auch zu einem tatsächlichen Austausch der Schließanlage gekommen sei.
Mein Mieter kam abends aufgrund eines Defekts seines Wohnungstürschlosses nicht in seine Wohnung und hat einen Notdienst mit der Türöffnung beauftragt. Nun verlangt er von mir den Ausgleich der Rechnung. Hätte er mich nicht zuvor kontaktieren müssen, meine Rufnummer war ihm bekannt?
{weiterlesen} Der verschleißbedingte Defekt des Wohnungstürschlosses ist ein Mietmangel.
Der Mieter kann Kostenerstattung für einen seinerseits beauftragten Schlüsselnotdienst in der Regel jedoch erst verlangen, wenn der Vermieter sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Hierfür ist Voraussetzung, dass der Vermieter von dem Mangel Kenntnis hat und diesen in angemessener Zeit nicht beseitigt. Nur in engen Ausnahmen ist eine Mahnung entbehrlich, wenn besondere Gründe den sofortigen Verzugseintritt rechtfertigen. Dies ist der Fall, wenn dem Mieter ein weiteres Zuwarten nicht zugemutet werden kann, weil die Mietsache in ihrem Bestand gefährdet ist oder weitere Anzeichen einer dringenden Gefahr vorliegen.
Ihrem Mieter war es bei Abwägung der beiderseitigen Interessen möglich und auch zumutbar, Sie vorab telefonisch zu kontaktieren. Dies hat er unterlassen. Eine Mahnung war in Ihrem Fall nicht entbehrlich, denn Anzeichen für ein Vorliegen besonderer Gründe, die eine umgehende Beseitigung des Mangels erforderlich gemacht hätten, sind nicht bekannt. Die Mietsache war gerade nicht in ihrem Bestand gefährdet, da die Wohnung verschlossen war. Anders läge der Fall, wenn das Schloss nicht zu verschließen wäre oder bei Gefahr im Verzug.
Ihr Mieter kann daher keine Kostenerstattung von Ihnen beanspruchen, so hat auch das Amtsgericht Köln in einem gleichgelagerten Fall entschieden (AG Köln, Urteil vom 4. Dezember 2018, 205 C 305/18).
Ich beabsichtige den Einbau neuer Fenster in die Wohnung meines Mieters. Dieser Einbau ist vor drei Monaten angekündigt worden und nun wird von dem Mieter ein Vorschuss für die nach dem Einbau der Fenster erforderlich werdende Neutapezierung verlangt. Zur Zahlung dieses Vorschusses bin ich bereit, möchte jedoch diesen Betrag in der nachfolgenden Modernisierungsmieterhöhung – die neuen Fenster werden einen deutlich besseren Wärmedurchlasskoeffizienten aufweisen – berücksichtigen. Ist das zulässig?
{weiterlesen}Dieser Fall ist schon vor längerer Zeit von dem BGH mit dem Urteil vom 30. März 2011 (VIII ZR 173/10) im Sinne der Vermieter entschieden worden; Sie können die Kosten für die Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden - wie hier die Neutapezierung – als so genannte modernisierungsbedingte Renovierungskosten nach § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen. Das gilt nach der Auffassung des BGH selbst dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554d Abs. 6 in Verbindung mit § 555a Abs. 3 BGB von dem Vermieter erstatten lässt.
Mein Mieter hat den Mietvertrag über meine Wohnung in Flensburg gekündigt, er hat eine andere Wohnung in Flensburg bezogen und will nun die Schlüssel in der gekündigten Wohnung zurückgeben. Daran habe ich kein Interesse, ich wohne in Hamburg und bestehe auf die Übersendung der Schlüssel nach Hamburg oder auf die Übergabe der Schlüssel an meinem Wohnort in Hamburg. Dazu ist der Mieter nicht bereit. Habe ich trotzdem einen Anspruch?
{weiterlesen}Nein, denn unbewegliche Mietsachen (Grundstücke und Räume) können nur am Ort ihrer Belegenheit zurückgegeben werden. Das gilt mangels abweichender Vereinbarung auch für die Schlüssel zum Mietobjekt und Sie haben keinen Anspruch auf Übersendung der Schlüssel oder Übergabe an Ihrem Wohnsitz, Sie müssen sich diese in dem Mietobjekt abholen.
Ich habe ein Haus vermietet, der Mieter war verpflichtet, das Heizöl auf eigene Kosten einzukaufen. Nun ist der Mietvertrag von dem Mieter gekündigt worden und er verlangt von mir, den im Öltank noch befindlichen Restbestand zu kaufen. Das will ich nicht. Kann mein Mieter von mir den Erwerb des Restbestandes verlangen?
{weiterlesen}Ja, wenn der Mieter verpflichtet war, das Heizöl für die Beheizung des Mietobjektes selbst zu beschaffen, ist er bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht verpflichtet, den Heizölrest zu beseitigen, er kann von dem Vermieter verlangen, diesen Restbestand zum Tagespreis zu kaufen. Das ist wiederholt von Gerichten ausgeurteilt worden und wird über eine ergänzende Vertragsauslegung erreicht: Die Parteien hätten Entsprechendes bei Vertragsschluss vereinbart, wenn sie daran gedacht hätten, da eine Entfernung des Heizöls durch den Mieter sinnlos erscheint, während der Vermieter es nutzen kann.
Ich habe gehört, dass ich bei einer Neuvermietung eine höhere Miete nehmen darf, wenn mein letzter Mieter eine höhere Miete gezahlt hat und dass ich dem neuen Mieter die Miete, die der letzte Mieter ein Jahr vor Beendigung gezahlt hat, mitteilen muss. Im letzten Jahr gab es aber noch eine Staffelmieterhöhung. Welche Miete darf ich jetzt nehmen?
{weiterlesen} Sie sind berechtigt, mit dem neuen Mieter eine Miete in der Höhe zu vereinbaren, wie sie Ihnen der Vormieter bei Beendigung des Mietverhältnisses schuldete. Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben lediglich solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Da die Staffelmiete schon bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden ist, können Sie also die Miete verlangen, die der Vormieter am Ende seines Mietverhältnisses schuldete. Dennoch sind Sie auch in diesem Fall verpflichtet, dem neuen Mieter vor Vertragsabschluss die Miete mitzuteilen, die der Vormieter ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses gezahlt hat.
Mein Mieter hat meinem Mieterhöhungsverlangen rechtzeitig zugestimmt und kurze Zeit später diese Zustimmung widerrufen, er verlangt nun die zwischenzeitlich gezahlten Erhöhungsbeträge zurück. Zu Recht?
{weiterlesen}
Nein, dieser Fall ist vom BGH mit dem Urteil vom 17. Oktober 2018 (VIII ZR 94/17) geklärt worden. Der BGH hat befunden, dass die erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst sei und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zustehe. Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstrecke das Widerrufsrecht zwar auf "Verträge über die Vermietung von Wohnraum". Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch sei jedoch dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben sei. Das folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen und sie sollten die Forderung des Mieters unter Hinweis auf diese Entscheidung zurückweisen.
Mein Mann und ich haben unser Zinshaus im vergangenen Jahr aufwendig modernisiert. Im Januar haben wir einen neuen Mietvertrag abgeschlossen und wegen der Modernisierungen eine entsprechend höhere Miete vereinbart. Leider haben wir vergessen, den Mieter darauf hinzuweisen, dass wir eine höhere Miete nehmen dürfen. Jetzt meint unser Mieter, dass er zu viel zahlt. Wie ist die Rechtslage?
{weiterlesen} Wenn Sie Ihren Mieter nicht darüber informiert haben, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind und Sie deswegen eine höhere Miete als die ortsübliche Miete zuzüglich zehn Prozent vereinbart haben, sollten Sie diese Auskunft möglichst schnell in der vorgeschriebenen Form nachholen. Selbst dann können Sie sich aber erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556e Abs. 2 zulässige Miete, also die Miete, die Sie wegen der zuvor durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen hätten nehmen dürfen, berufen.
Wenn ein Vermieter die Auskunft zwar erteilt hat, sie aber nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt wurde, kann er sich auf die zulässige Miete berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.
Ich möchte meine Wohnung in Eppendorf neu vermieten und habe bei einer Beratung bei Ihnen erfahren, wie hoch die Nettomiete sein darf. Ich weiß, dass die Mieten in der Gegend ausnahmslos sehr viel höher sind. Ich hätte deshalb gern gewusst, was eigentlich passiert, wenn ich eine höhere Miete verlange?
{weiterlesen}Ein Mieter kann vom Vermieter eine nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er die unzulässig hohe Miete gerügt hat. Rügt der Mieter mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen. Der Mieter könnte also für die Vergangenheit einen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete für höchstens 30 Monate haben. Für die Zukunft würde sich die Miete auf den Betrag reduzieren, den der Vermieter unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse hätte vereinbaren dürfen.
Ich weiß, dass in Hamburg die Mietpreisbremse gilt und hätte gerne gewusst, wie danach die zulässige Miete ermittelt wird?
{weiterlesen} In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf der Vermieter grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent verlangen.
Wenn in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB durchgeführt worden sind, kann eine höhere Miete verlangt werden, die nach den Kosten die, für die Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind, zu berechnen ist. Der Vermieter ist auch berechtigt, eine höhere als die ortsübliche Miete zuzüglich zehn Prozent zu verlangen, wenn die zulässige Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher war. In dem Fall darf grundsätzlich eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Unberücksichtigt bleiben in diesem Zusammenhang jedoch Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Die oben genannten Beschränkungen gelten nicht für die Vermietung von Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden sowie für Wohnungen, die erstmalig nach umfassender Modernisierung vermietet werden.
Mietrecht und Modernisierung
Es steht eine Fenstermodernisierung an. Ich möchte statt zweiglasigen Fenstern dreiglasige Lärmschutzfenster einbauen und dann die Miete erhöhen. Leider besteht an den derzeitigen Fenstern auch ein erheblicher Instandsetzungsbedarf. Muss ich diesen in der Mieterhöhung genau berechnen und darlegen?
{weiterlesen} Wenn die Modernisierungskosten pro Wohnung 10.000 Euro nicht übersteigen, dann besteht nunmehr die Möglichkeit einer Modernisierungsmieterhöhung im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB. Bei dieser Mieterhöhung muss lediglich ein pauschaler Abzug von 30 Prozent für ersparte Instandsetzungskosten von den Modernisierungskosten vorgenommen werden. Der Vorteil ist, dass Sie diesen Abzug nicht erläutern müssen. Sie können dann acht Prozent von den verbliebenen Modernisierungskosten jährlich als Mieterhöhung ansetzen. Allerdings hat diese Mieterhöhung auch Nachteile. In den nächsten fünf Jahren ist dann eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, bis auf wenige Ausnahmen, nicht möglich. Außerdem dürfen bei der vereinfachten Modernisierung in fünf Jahren nur insgesamt 10.000 Euro angesetzt werden.
Ich möchte jetzt wegen einer Fenstermodernisierung, die 10.000 Euro beträgt, eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB vornehmen. Meine Wohnungseigentümergemeinschaft plant, in den nächsten Jahren eine Wärmedämmung an der Fassade anzubringen. Kann ich nach Durchführung der Wärmedämmung eine weitere Mieterhöhung vornehmen?
{weiterlesen} Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist nach der Durchführung einer vereinfachten Modernisierung innerhalb der nächsten fünf Jahre nicht möglich. Dies gilt nicht, wenn eine Modernisierungsmaßnahme aufgrund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde. Wenn Ihre Gemeinschaft die Wärmedämmung also zwei Jahre nach dem Zugang Ihrer vereinfachten Modernisierungsmieterhöhung beim Mieter beschließt, dann dürfen Sie die Kosten für die Wärmedämmung auf den Mieter nach § 559 BGB umlegen. Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559c BGB scheidet in den nächsten fünf Jahren aus, da Sie den Betrag von 10.000 Euro pro Wohnung nur einmal in fünf Jahren ausschöpfen können und aufgrund Ihrer Fenstermodernisierung bereits aufgebraucht haben.
Die Modernisierung meines Daches ist sehr teuer geworden. Ich habe die Maßnahme auch nur mündlich angekündigt. Jetzt habe ich eine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für meine Mieter errechnet. Meine Mieter zahlen derzeit Nettomieten von 6,50 bis 6,90 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Sie sind mit der Mieterhöhung nicht einverstanden und wollen nur maximal 2 Euro pro Quadratmeter zahlen. Haben meine Mieter Recht?
{weiterlesen} Die Ansicht Ihrer Mieter ist zutreffend. Mit dem ab dem 1. Januar 2019 geltenden Mietrechtsänderungsgesetz wurde auch eine „Kappungsgrenze“ für Modernisierungsmieterhöhungen eingeführt. Vermieter sind jetzt nur noch berechtigt, innerhalb von sechs Jahren die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen um drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu erhöhen, wenn die Miete 7 Euro und mehr pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt. Wenn die derzeitige Nettomiete unterhalb von 7 Euro liegt, dann ist sogar nur eine Mieterhöhung in Höhe von 2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zulässig. Auch wenn Sie die Maßnahmen im letzten Jahr durchgeführt haben, gilt für Sie neues Recht und damit die „Kappungsgrenze“, da Sie die Maßnahme nicht in Textform angekündigt haben.
Wohnungseigentum allgemein
Unsere Wohnungseigentumsanlage besteht aus 25 Wohnungseigentumseinheiten. Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fenster sind instandsetzungsbedürftig und sollen ausgetauscht werden. Die Wohnungseigentümer sollen nun auf der bevorstehenden Wohnungseigentümerversammlung den Verwalter ermächtigen, zu dem bereits eingeholten Angebot über 50.000 Euro weitere Angebote einzuholen und nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat den Auftrag zu erteilen. Ich halte diese Vorgehensweise für nicht zulässig und bitte um ihre rechtliche Beurteilung.
{weiterlesen} Der beabsichtigte Beschluss wird auf Anfechtung hin für ungültig erklärt werden, denn es sind keine Vergleichsangebote eingeholt worden und die Auftragsvergabe durch den Verwalter nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat stellt sich als unzulässige Delegation dar. Nach der Rechtsprechung (vgl. Urteil des LG Hamburg vom 22. Februar 2017 – 318 S 46/17) sind bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen Vergleichsangebote einzuholen. Dabei ist bereits eine Instandsetzungsmaßnahme mit Kosten von 3.000 Euro keine Bagatelle, für die keine Vergleichsangebote eingeholt werden muss (vgl. Urteil des LG Hamburg vom 15. Februar 2012 – 318 S 119/11). Die Übertragung und Auftragsvergabe auf den Verwalter stellt sich überdies als unzulässige Delegation dar. Dabei wird zur Begründung auf den Beschluss des OLG Düsseldorf vom 30. Juli 1997 zurückgegriffen. Danach sollen die Wohnungseigentümer über das Ob und Wie von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen entscheiden. Davon kann in engen Grenzen abgewichen werden. Das ist der Fall, wenn die Übertragung der Auftragsvergabe an den Verwalter nur zu einem begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Wohnungseigentümerversammlung verbleibt. Diese Grundsätze sind hier nicht gewahrt, denn es steht dem Verwalter frei, wem er mit der Durchführung der Maßnahme beauftragt. Beide Gründe werden zur Ungültigerklärung des gefassten Beschlusses führen, Sie müssen jedoch den gefassten Beschluss binnen eines Monats nach der Verkündung des Beschlusses vor dem zuständigen Gericht anfechten. Unterbleibt diese Anfechtung, erlangt der Beschluss trotz seiner Mängel Bestandskraft.
Unsere Wohnungseigentumsanlage wird durch einen in der Anlage wohnenden Wohnungseigentümer verwaltet. Dieser Wohnungseigentümer will nun die ihm erteilten Vollmachten nutzen, um sich selbst Entlastung zu erteilen und um die Jahresabrechnung zu genehmigen. Geht das?
{weiterlesen} Hier muss zwischen der Entlastung des Verwalters und der Genehmigung der Jahresabrechnung unterschieden werden. Der Wohnungseigentümer ist bei seiner Entlastung als Verwalter nicht stimmberechtigt. Dieses Stimmverbot wird aus § 25 Abs. 4 WEG hergeleitet und dieses Stimmverbot erstreckt sich nach der Rechtsprechung auch auf die ihm erteilten Vollmachten. Sie können bei der Abstimmung über die Entlastung des Verwalters nicht berücksichtigt werden, bei der Abstimmung über die Jahresabrechnung gilt hingegen kein Stimmverbot, denn der Beschluss über die Jahresabrechnung betrifft nicht die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Wohnungseigentümer und § 25 Abs. 4 WEG kommt mithin nicht zur Anwendung.
Ich bin Wohnungseigentümer von vier im Erdgeschoss der Wohnungseigentumsanlage belegenen Wohnungen. Die Wohnungseigentumsanlage besteht insgesamt aus acht Wohnungen. Die restlichen vier im Eigentum verschiedener Wohnungseigentümer stehenden Wohnungseigentumseinheiten befinden sich im ersten Stock, sie verfügen über Balkone. Auf der bevorstehenden Wohnungseigentümerversammlung soll über die Instandsetzung dieser Balkone entschieden werden. Ich bin gegen diese Maßnahme und will nun mit meinen „vier Stimmen“ gegen diese Maßnahme stimmen. Der Verwalter hat mir jedoch mitgeteilt, ich hätte trotz meiner vier Wohnungseigentumseinheiten nur eine Stimme. Stimmt das?
{weiterlesen} Das kann sein, wenn sich in der Teilungserklärung keine von dem Gesetz abweichende Regelung findet. Das Gesetz regelt das Stimmrecht in § 25 Abs. 2 WEG und weist jedem Wohnungseigentümer unabhängig von der Anzahl seiner Wohnungseigentumseinheiten eine Stimme zu. Sie hätten nach dieser gesetzlichen Regelung nur eine Stimme (so genanntes „Kopfprinzip“). Von dieser gesetzlichen Regelung kann jedoch in der Teilungserklärung abgewichen werden. So kann das so genannte „Objektprinzip“ oder das so genannte „Wertprinzip“ vereinbart werden. Das Stimmrecht richtet sich bei dem „Objektprinzip“ nach der Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten und Sie hätten bei Geltung dieses Stimmprinzips insgesamt vier Stimmen. Bei dem „Wertprinzip“ wird auf die Miteigentumsanteile abgestellt und ihre Stimmkraft ergäbe sich aus der Addition der Miteigentumsanteile für ihre vier Wohnungseigentumseinheiten. Sehen Sie also Ihre Teilungserklärung nach abweichenden Regelungen hinsichtlich des Stimmrechts durch. Sollte sich keine abweichende Regelung in der Teilungserklärung befinden, könnte die beabsichtigte Maßnahme mit der Mehrheit der Stimmen der übrigen Wohnungseigentümer beschlossen werden, wenn objektiv Instandhaltungs- oder Instandsetzungsbedarf besteht. Es würde dann das „Kopfprinzip“ gelten.
Unsere Eigentümergemeinschaft besteht aus zwei Einheiten. Die anderen Eigentümer haben vor acht Jahren entgegen unserem Willen einen Steg errichtet. Können wir diesen selbst beseitigen?
{weiterlesen} Ein Beschluss würde aufgrund der Mehrheitsverhältnisse nicht zustande kommen.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 5. Juli 2019, V ZR 149/18, auch für die Zweiergemeinschaft entschieden, dass ein Wohnungseigentümer nur im Wege der Beschlussersetzungsklage erreichen könne, dass eine von dem anderen Wohnungseigentümer rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beseitigt wird; danach dürfe die Beseitigung nicht selbst auf eigene Kosten vorgenommen werden. Dass die Beschlussfassung angesichts der Mehrheitsverhältnisse ausgeschlossen ist, ändere nach Ansicht des BGH daran nichts, sondern könne nur dazu führen, dass die Vorbefassung der Eigentümerversammlung entbehrlich sei. Eine Beschlussersetzungsklage sei auch keine bloße Förmelei, da es je nach den Umständen des Einzelfalls ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könne, von einem Rückbau abzusehen.
In unserer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde mehrheitlich beschlossen, dass in alle Wohnungen Rauchwarnmelder eingebaut, und dass diese einheitlich gewartet und kontrolliert werden sollen. Ich hatte bereits Rauchwarnmelder auf eigene Kosten installiert. Kann ich gegen den Beschluss vorgehen?
{weiterlesen} Mit Urteil vom 7. Dezember 2018, V ZR 273/17, hat sich der BGH mit dieser bis dahin umstrittenen Thematik befasst. Nach Ansicht des BGH entspricht ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen regelmäßig auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Denn die Gemeinschaft habe ein Interesse daran, die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern, die dem Schutz aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage dienen, sicherzustellen.
Ein Eigentümer hat in unserer Wohnungseigentümergemeinschaft eine rechtswidrige bauliche Veränderung vorgenommen und ich möchte sie beseitigt haben. Kann ich klagen?
{weiterlesen} Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden neuen Recht stehen Ansprüche auf die Beseitigung einer ungenehmigten und rechtswidrigen baulichen Veränderung nur noch der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Der einzelne Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer daher nur die Durchsetzung etwaiger Rückbauansprüche nach Maßgabe des § 18 Absatz 2 WEG verlangen. Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers richtet sich primär auf eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer, dass der gegen einen anderen Wohnungseigentümer oder einen außenstehenden Dritten gerichtete Anspruch durchgesetzt wird. Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Rückbau per Beschlussfassung ablehnt, steht dem einzelnen Wohnungseigentümer die Durchsetzung seines Begehrens über den Weg der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG zu. Ist ein entsprechender Beschluss bereits gefasst, kann jeder Wohnungseigentümer die Beschlussausführung nach § 18 Absatz 2 WEG verlangen. Die Durchsetzung des Rückbauanspruchs selbst hat stets durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfolgen. § 18 Absatz 2 WEG erfasst insofern neben den Ansprüchen gegen störende Wohnungseigentümer auch solche, die sich gegen außenstehende Dritte richten.
In unserer Eigentümergemeinschaft hat ein Eigentümer vor 3 Jahren ohne Genehmigung ein Carport errichtet. Der Antrag des Eigentümers auf Genehmigung der baulichen Veränderung wurde mehrheitlich abgelehnt. Kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen? Wann beginnt die Verjährungsfrist?
{weiterlesen} Der Rückbauanspruch aus § 1004 Absatz 1 BGB, der nach neuem Recht nur noch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht, verjährt innerhalb der allgemeinen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Verjährung beginnt mit Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Da die Errichtung des Carports in vor 3 Jahren erfolgte, begann die Verjährung des Anspruchs frühestens mit Schluss des Jahres zu laufen. Das bedeutet, der Anspruch, der auf die Beseitigung durch den störenden Wohnungseigentümer gerichtet ist, wäre frühestens drei Jahre später, also mit Schluss des Jahres. Trotz Verjährung des Anspruchs wäre die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber berechtigt, den Rückbau auf eigene Kosten durchzusetzen.
Meine Nachbarin hat ein Sondernutzungsrecht am Garten. Im Garten stehen mehrere Kiefern. Meine Nachbarin will diese jetzt fällen lassen, ist sie hierzu berechtigt?
{weiterlesen} Zunächst müsste anhand Ihrer Teilungserklärung geprüft werden, ob die Sondernutzungsberechtigte berechtigt ist, die Bäume fällen zu lassen. Inwieweit ein Sondernutzungsberechtigter berechtigt ist, einzelne Bäume zu fällen, ist umstritten. Zur zulässigen Ausübung des Sondernutzungsrechts an einer Gartenfläche soll die übliche gärtnerische Pflege einschließlich des fachgerechten Rückschnitts, der Anpflanzung und der Entfernung solcher Pflanzen gehören, die nicht das Gesamtbild prägen. Die Entfernung der gesamten Kiefern in Ihrem Garten dürfte eine bauliche Veränderung darstellen, wozu die Wohnungseigentümerin nur nach Beschlussfassung mit Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer berechtigt ist.
Ich besitze eine Eigentumswohnung. Mein Balkon war defekt und ich habe ihn instand setzen lassen. In unserer Teilungserklärung ist geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer den Balkon, den er ausschließlich nutzt, auf seine Kosten instand zu setzen und instand zu halten hat. Die Gemeinschaft ist mit dem Ergebnis meiner Instandsetzung nicht zufrieden und will mir vorschreiben, wie ich den Balkon instand zu setzen habe. Jetzt hat die Gemeinschaft einen Beschluss gefasst, wie zukünftig die Balkone instand zu setzen sind. Ich bin mit dem Beschluss der Gemeinschaft nicht einverstanden. Bin ich an den Beschluss gebunden? Muss ich den Beschluss anfechten?
{weiterlesen} Die Wohnungseigentümer können in der Teilungserklärung die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung von Teilen des Gemeinschaftseigentums auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. November 2012, VZR 9/12, entschieden, dass eine Klausel mit dem von Ihnen zitierten Wortlaut dahingehend auszulegen ist, dass die Instandsetzungsverpflichtung des jeweiligen Eigentümers auch die gemeinschaftlichen Teile des Balkons, wie beispielsweise Bodenplatte, Estrich, Brüstung und Isolierungsschichten umfasst. Sie und nicht die Gemeinschaft waren daher berechtigt und verpflichtet, den Balkon insgesamt instand zu setzen. Aufgrund der Regelung in Ihrer Teilungserklärung hat die Gemeinschaft hinsichtlich der Instandsetzung der gemeinschaftlichen Teile des Balkons auch keine Beschlusskompetenz mehr. Dies hat auch das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 9. April 2014, 318 S 133/13, in einem ähnlichen Fall beschlossen. Sie sind daher nicht an den Beschluss der Gemeinschaft gebunden. Da keine Beschlusskompetenz besteht, ist der Beschluss Ihrer Gemeinschaft nichtig, einer Anfechtung bedarf es daher nicht. Das Landgericht hat in seinem Urteil jedoch nur die Unwirksamkeit des ohne Beschlusskompetenz gefassten Beschlusses bestätigt und eine Nichtigkeit des Beschlusses nicht angenommen. Wir halten diese Entscheidung zwar nicht für richtig, raten Ihnen daher jedoch vorsorglich, innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat seit Beschlussfassung feststellen zu lassen, dass der Beschluss nichtig ist und hilfsweise Anfechtungsklage zu erheben.
Unsere Gemeinschaft hatte eine Firma mit der Instandsetzung des Daches beauftragt. Die Arbeiten wurden durchgeführt. Nach Beendigung der Arbeiten sind in meiner Dachgeschosswohnung plötzlich Feuchtigkeitsschäden aufgetreten. Meine Tapeten sind feucht und verschimmelt. Auch Eigentum des Mieters wurde beschädigt. Ich habe dem Verwalter geschrieben, dass ich wegen der Schäden die Gemeinschaft haftbar machen werde. Der Verwalter lehnt jedoch eine Haftung der Gemeinschaft ab. Wer hat Recht?
{weiterlesen} Wenn Handwerker, die von der Gemeinschaft mit der Vornahme von Arbeiten beauftragt werden, Mängel verursachen, so dass es zu Schäden im Sondereigentum kommt, dann haften die eingeschalteten Handwerker für etwaige, aufgrund des Mangels entstandene Folgeschäden. Früher wurde angenommen, dass die Handwerker Erfüllungsgehilfen der Gemeinschaft seien und die Gemeinschaft für fehlerhaftes Verhalten der von ihr eingeschalteten Erfüllungsgehilfen verantwortlich ist. Mit Urteil vom 8. Juni 2018, V ZR 125/17, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass grundsätzlich der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus seinem Vertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer haftet. Der einzelne Wohnungseigentümer muss seine Ansprüche daher gegenüber dem einzelnen Handwerker geltend machen. Der Verwalter hat einen geschädigten Wohnungseigentümer bei der Durchsetzung seiner Ansprüche jedenfalls insoweit zu unterstützen, als er ihm alle erforderlichen Informationen zukommen lassen muss. Es ist jedem Wohnungseigentümer daher anzuraten, die Beweise für das Vorliegen eines Mangels zu sichern, bevor der Handwerker die Mängel im Wege der Nachbesserung beseitigt.
Der neue Eigentümer der Wohnung über uns hat in seiner Wohnung umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vorgenommen. Dies hat zur Folge, dass wir jetzt viele Geräusche aus seiner Wohnung deutlich bei uns hören können. Können wir verlangen, dass er den Schallschutz zumindest noch so verbessert, wie er vorher war?
{weiterlesen} Sofern der Wohnungseigentümer über Ihnen ganz erhebliche Um- und Ausbauarbeiten vorgenommen hat, bei denen auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen worden ist, könnte es sein, dass der Eigentümer die im Zeitpunkt seiner Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz herstellen muss. Nur grundlegende Um- und Ausbauarbeiten wie etwa ein Dachgeschossausbau begründen die Pflicht zur Einhaltung der aktuellen Anforderungen an den Schallschutz (BGH, Urteil vom 16. März 2018, V ZR 276/16).
Bei allen anderen Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung der Wohnung dienen, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Vorschrift. In dem Fall könnten Sie deshalb lediglich verlangen, dass diese Schallschutzvorschriften eingehalten werden.
Wir haben festgestellt, dass ein Eigentümer unserer Gemeinschaft seine Wohnung ständig über Airbnb vermietet. In unserer Teilungserklärung ist geregelt, dass eine gewerbliche Nutzung der Wohnung nicht gestattet ist. Können wir dem Eigentümer die kurzfristigen Vermietungen untersagen?
{weiterlesen} Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 15. Januar 2010, V ZR 72/09) ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Eigentümer nichts anderes vereinbart haben. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre. Der Nutzungszweck einer Wohnung ist nach Auffassung des BGH nicht darauf beschränkt, die Wohnung als Lebensmittelpunkt zu nutzen. Es seien auch andere Nutzungen zulässig, soweit die übrigen Eigentümer dadurch nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt werden, welches bei einer Nutzung als Wohnung typischerweise zu erwarten ist. In diesem Zusammenhang sei auch nicht relevant, dass eine derartige Nutzung der Wohnung steuerrechtlich als gewerbliche Tätigkeit angesehen werden kann.
Diese Nutzung könnte aber gegen eine gemeindliche oder landesrechtliche Vorschrift, die dem Wohnraumschutz dient, verstoßen und als Zweckentfremdung von Wohnraum zu bewerten sein. Dies hätte zur Konsequenz, dass auf eine Anzeige eines Wohnungseigentümers hin, diese Nutzung behördlich beschränkt oder in Gänze untersagt werden könnte.
Da bei der nächsten Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung beschlossen werden soll, wollte ich die entsprechenden Unterlagen prüfen. Der Verwalter sagte mir daraufhin, dass er mir die Einzelabrechnungen der anderen Eigentümer aus Datenschutzgründen nicht zeigen dürfe. Ist das richtig?
{weiterlesen} Jeder Wohnungseigentümer hat nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden neuen § 18 Absatz 4 WEG einen kodifizierten Anspruch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der auf Einsichtnahme in sämtliche Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen, also auch in die Aufzeichnungen und Belege der Abrechnung sowie in die Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer, gerichtet ist. Diese Regelung unterscheidet sich vom bisherigen Recht dahingehend, als dass nach früher herrschender Meinung ein Direktanspruch gegenüber dem Verwalter bestanden hatte. Der Verwalter ist aber nach § 9b WEG für den Empfang des Einsichtsverlangens vertretungsberechtigt. Gibt es keinen Verwalter, ist jeder Wohnungseigentümer für den Empfang des Verlangens vertretungsbefugt.
Das Recht zur Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen der anderen Miteigentümer dient der Prüfung, ob die Eigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind. Die Vorschriften des Datenschutzgesetzes stehen dem Einsichtsrecht nicht entgegen.
Da der Balkon meiner Wohnung erhebliche Mängel aufweist, habe ich dem Verwalter Bescheid gegeben. Der meint nun, ich müsse den Balkon auf eigene Kosten instand setzen, da dies so in unserer Teilungserklärung geregelt sei. Darin steht, dass Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Eigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instand zu setzen sind. Bin ich auch für das Gemeinschaftseigentum verantwortlich?
{weiterlesen} Mit Urteil vom 16.November 2012 hat der Bundesgerichtshof (BGH, V ZR 9/12) entschieden, dass bei einer derartigen Regelung in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümer, zu dessen Wohnung der Balkon gehört, verpflichtet ist, den gesamten Balkon, also auch die Teile, die im Gemeinschaftseigentum stehen, auf eigene Kosten instand zu setzen. Da ein Balkon regelmäßig nur einem Wohnungseigentümer zum ausschließlichen Gebrauch dient, soll nach der Teilungserklärung auch die Verpflichtung zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums allein bei diesem Eigentümer liegen. Die Eigentümer, die von der Nutzung des Balkons ausgeschlossen sind, sollen also nicht mit Kosten belastet werden. Sie sind deshalb verpflichtet, auch die Mängel am Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten beheben zu lassen.
Nachbarrecht
Ich bin Eigentümer eines Grundstücks in Hamburg, das in einem allgemeinen Wohngebiet liegt. Mein neuer Nachbar will nun auf seinem Grundstück und unmittelbar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze im Bereich seines Vorgartens und im rückwärtigen Bereich einen Zaun errichten. Muss dieser gesetzliche Vorgaben an die Gestaltung und Größe einhalten?
{weiterlesen} Ihr Nachbar ist in Hamburg auch ohne Ihre Zustimmung berechtigt eine Einfriedung (Zaun, Hecke) auf seinem Grundstück, unmittelbar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu errichten, soweit nicht in einem für das Baugebiet geltenden Bebauungs- oder Grünordnungsplan konkrete Festsetzungen über Art und Höhe der Einfriedungen vorgegeben sind. Spezielle privatrechtliche Regelungen existieren in Hamburg nicht. Insbesondere besteht keine Einfriedungspflicht. Lediglich in der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) findet sich in § 11 eine Regelung zu „baulichen Einfriedungen“ (Zaun, Mauer, Erdwall oder ähnlichem). Hecken und sonstige Anpflanzungen sind von § 11 HBauO hingegen nicht erfasst.
11 HBauO regelt für die private Grundstücksnutzung, dass in der Tiefe der Vorgärten jeweils zu den benachbarten Grundstücksseiten, durchbrochene, bauliche Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1,50 Metern zulässig sind.
Für den rückwärtigen Bereich existieren keine Vorgaben an bauliche Einfriedungen, insbesondere ist keine Sichtdurchlässigkeit gefordert. Nachbarn sollten sich daher vorzugsweise auf eine konkrete, ortsübliche Höhe verständigen oder bei dem Bauamt die ortsübliche Höhe erfragen.
Auf dem Nachbargrundstück, unmittelbar an der Grundstücksgrenze steht eine alte Eiche, deren Äste teilweise in mein Grundstück hineinragen. Einige Äste sind abgestorben. Kann ich vom Nachbarn deren Beseitigung verlangen?
{weiterlesen}
Dies ist stets im Rahmen einer Einzelfallprüfung zu entscheiden. Grundsätzlich aber trifft jeden Grundstückseigentümer eine Verkehrssicherungspflicht für sein Eigentum, insbesondere für Anpflanzungen und Bäume. Die Rechtsprechung fordert, dass ein Grundstückseigentümer mindestens einmal jährlich durch einfache Sichtprüfung deren Zustand feststellen muss. Soweit dem Nachbarn bekannt ist, dass Bäume Totholz oder Erkrankungen aufweisen, ist er verpflichtet, die davon ausgehenden Gefahren auszuräumen. Das bedeutet, dass Totholz zu entfernen ist und bei erkennbaren Baumerkrankungen auch eine Begutachtung durch einen Fachbetrieb/Baumsachverständigen und gegebenenfalls weitere Maßnahmen vorgenommen werden müssen.
Sie können daher von Ihrem Nachbarn unter Fristsetzung die Entfernung der toten Äste verlangen, soweit von diesen Gefahren ausgehen.
Auf meinem Grundstück in Hamburg stehen an der Grundstücksgrenze mehrere gesunde Birken. Mein Nachbar verlangt von mir deren Fällung, da er sich durch den Pollenflug, Blätter- und Samenflug erheblich in seiner Grundstücksnutzung beeinträchtigt sieht. Hat er Recht?
{weiterlesen} Nein. Ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 Absatz 1 BGB erfordert, dass der Nachbar Störer ist. Dies kommt bei den von gesunden Bäumen ausgehenden natürlichen Immissionen regelmäßig nicht in Betracht. Der BGH hat im Übrigen kürzlich mit Urteil vom 20. September 2019 (V ZR 218/18) in einem vergleichbaren Fall diese Rechtsansicht bestätigt. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatte sich die Grundstücksnutzung nach Ansicht des BGH im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung gehalten. Die gerügten Beeinträchtigungen (Blätter-, Samenfall und Pollenflug) waren nach dessen Auffassung nicht angreifbar, so dass ein Beseitigungsanspruch verneint wurde.
Auch liegen in Ihrem Fall keine Anhaltspunkte für eine erkennbar schwere Erkrankung oder ein Absterben vor, die eine in Hamburg regelmäßig behördlich zu genehmigende Fällung rechtfertigen könnten. Aufgrund der in Hamburg geltenden Baumschutzverordnung besteht im Übrigen bei gesunden Bäumen eine Duldungspflicht des Nachbarn nach § 1004 Absatz 2 BGB.
