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Die häufigsten Fragen im Mietrecht


Ist ein Mieter nach dem Hamburger Wohnraummietvertrag zur Treppenhausreinigung oder zum Streuen bei Eis und Schnee verpflichtet?
Nein, im Hamburger Mietvertrag für Wohnraum ist geregelt, dass der Vermieter oder Dritte diese Aufgaben durchführen. Wenn der Mieter diese Arbeiten übernehmen soll, muss dies ausdrücklich unter § 30 des Vertrages beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart werden.


Ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung renoviert zurück zu geben, wenn er sie renoviert erhalten hat und im Wohnraummietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten ist?
Ein Mieter ist auch unter diesen Voraussetzungen nur zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Schönheitsreparaturen seit Mietbeginn fällig geworden sind. Dies ist eine Frage des Einzelfalls.


Welche Fläche hat der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung anzusetzen, die im Mietvertrag vereinbarte oder die tatsächliche Wohnfläche?
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die tatsächliche Wohnfläche bei der Betriebskostenabrechnung anzusetzen ist.


Muss ein Vermieter, der einen Schadensersatzanspruch gegen seinen Mieter geltend machen will, weil der durch Fehlverhalten Schäden in der Wohnung verursacht hat, dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Beseitigung der Schäden setzen?
Nein. Sofern ein Mieter seiner Verpflichtung, die Mieträume in Ordnung zu halten und pfleglich zu behandeln, nicht nachgekommen ist, begründet diese Pflichtverletzung des Mieters einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, ohne dass dem Mieter zuvor eine Frist zur Beseitigung des Schadens gesetzt werden muss.


Kann ein Vermieter seinem Mieter, der mit mehreren Monatsmieten in Verzug ist, neben der fristlosen Kündigung auch ordentlich kündigen?
Ja, das ist möglich. Nach neuester Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 231/17) kann die fristlose Kündigung mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden. Die ordentliche Kündigung käme also dann zum Zuge, wenn die fristlose Kündigung durch nachträgliche Zahlung innerhalbder Schonfrist geheilt worden ist.

 

Wenn der Mieter die Miete am dritten Werktag zu zahlen hat, muss sie dann an diesem Tag dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein?

Nein. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seiner Bank den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt hat. Rechtzeitigkeitsklauseln, die lediglich vorsehen, dass die Miete bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingehen muss, sind unwirksam.

 

Kann einem Mieter auch noch fristlos wegen Zahlungsverzuges gekündigt werden, wenn der Zahlungsverzug durch den Mieter schon einige Monate zurückliegt?

Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist auch noch wegen älterer Zahlungsrückstände möglich. Nur wenn inzwischen ein sehr langer Zeitraum verstrichen ist, könnte eine Kündigung unter Umständen verwirkt sein.

 

Ist der beabsichtigte Verkauf einer Wohnung ein Kündigungsgrund für den Vermieter?

Nein, eine Kündigung ist unzulässig.

 

Darf der Mieter seinen Lebenspartner in die Wohnung aufnehmen?

Ja, wenn gegen den Lebenspartner keine offensichtlichen Ablehnungsgründe bestehen und die Wohnung nicht überbelegt wird.

 

Kann der Mieter die Kaution abwohnen, also die Mietzahlung vor Ende des Mietverhältnisses einstellen, sodass der Vermieter die Kaution für offene Mieten verwenden muss?

Nein. Der Mieter bleibt bis zum Ende des Mietverhältnisses zur Zahlung der Miete verpflichtet. Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung ist vorher gar nicht fällig, so dass er auch nicht gegen die Miete verrechnet werden darf.

 

Wann ist der Hamburger Mietenspiegel nicht anwendbar?

Der Hamburger Mietenspiegel gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser. Sollte die erstrebte Nettomiete dieser Häuser im Einzelfall jedoch unter der Miete des Mietenspiegels liegen, kann der Mietenspiegel herangezogen werden.

 

Inwieweit muss eine Wohnung möbliert werden, damit kein Kün­di­gungs­schutz besteht?

Kündigungsschutz besteht unabhängig davon, ob eine Wohnung leer oder möbliert vermietet wird. Erleichterte Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter bestehen nur, wenn er in der von ihm bewohnten Wohnung ein möbliertes Zimmer an Einzelpersonen vermietet.

 

Meine Mieter, ein Ehepaar, haben sich getrennt. Kann der Mann nach seinem Auszug kündigen?

Ein von beiden Mietern unterschriebener Mietvertrag kann auch nur von beiden gemeinsam gekündigt werden. Der Ehemann haftet also trotz seines Auszugs weiter für die Miete.

 

Mit welcher Frist können Vermieter oder Erben die Wohnung des verstorbenen Mieters kündigen?

Beide Parteien können das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter benötigt für diese Kündigung gegenüber den Erben ausnahmsweise auch kein berechtigtes Interesse.

 

Wann muss ein Vermieter von Wohnraum spätestens die Betriebskostenabrechnung erstellen?

Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachfor­derungen mehr stellen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

 

Wie berechne ich die Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung?

Grundflächen mit einer Schräghöhe von weniger als 1 m werden gar nicht berechnet. Flächen zwischen 1 m und 2 m werden zur Hälfte angerechnet; Flächen mit einer Höhe von mehr als 2 m voll.

 

Wie lange dürfen Mieter im Haus Klavier spielen?

Am Tag darf nicht mehr als circa 1 ½ bis 2 Stunden gespielt werden. Es müssen die sich aus der Hausordnung ergebenden Ruhezeiten eingehalten werden.

 

Dürfen Mieter auf dem Balkon grillen?

Nach Ziffer I 5. der Hausordnung des Hamburger Mietvertrages ist das Grillen auf Balkonen, Loggien und unmittelbar an das Gebäude angrenzenden Flächen nicht gestattet. Das Amtsgericht Hamburg hat dies in einem Urteil bestätigt.

 

Darf der Mieter seine Wohnung vollständig an Dritte untervermieten?

Nein, hierzu bedarf er der Erlaubnis des Vermieters. Wenn der die Erlaubnis nicht erteilt, ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist zu kündigen; auch wenn es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt. Das Kündigungsrecht besteht jedoch dann nicht, wenn für die Ablehnung der Untervermietung ein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt.

 

Der Wohnraummieter hat zwei Monate keine Miete mehr gezahlt, was nun?

Bei einem Zahlungsverzug von zwei Mieten ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Wenn der Mieter die Miete für zwei aufeinander folgende Monate säumig bleibt, ist der Vermieter sogar berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn insgesamt mehr als eine Miete fehlt.

 

Dürfen Mieter Hunde in der Wohnung halten?

Mieter dürfen Hunde und andere Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren nur mit Zustimmung des Vermieters halten. Der Vermieter braucht die Zustimmung nicht zu erteilen beziehungsweise kann sie widerrufen, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist.

 

Sind Mieter berechtigt, Nachmieter zu stellen?

Nein, Vermieter sind nicht verpflichtet, vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter zu akzeptieren.

 

Sind Mieter verpflichtet, kleine Instandhaltungen in der Wohnung selbst vorzunehmen?

Nein. Nach § 17 Abs. 6 des Hamburger Mietvertrages sind sie jedoch verpflichtet, die Kosten von Kleinreparaturen an Installationsgegenständen, die ihrem ständigen Zugriff unterliegen, wie beispielsweise an Steck­dosen und Wasserhähnen, zu tragen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Kosten für die Kleinreparatur die im Mietvertrag für den Einzelfall vereinbarte Kostenobergrenze (Hamburger Mietvertrag: 120,00 Euro) nicht übersteigt.

 

Können Vermieter die Instandhaltungsverpflichtung für eine in der Wohnung vorhandene Einbauküche ausschließen?

Nein, die Einbauküche gehört zur Ausstattung der Wohnung und ist mitvermietet. Vermieter sind daher bei Mängeln der Küche zur Instandsetzung verpflichtet.

 

Kann der Vermieter einen Teil der Mietsicherheit wegen der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zurückbehalten?

Der Vermieter ist berechtigt, einen angemessenen Teil von der Kaution einzubehalten, wenn bei der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.

 

Ist ein Mieter berechtigt, im Treppenhaus vor seiner Wohnungstür einen kleinen Schuhschrank, Regenschirme oder Spielzeug auf- beziehungsweise abzustellen?

Grundsätzlich ist ein Mieter nicht berechtigt, dauerhaft Gegenstände im Treppenhaus abzustellen. Es kann ihm jedoch nicht untersagt werden, vorübergehend kleinere Gegenstände wie zum Beispiel Schuhe vor der Wohnungstür abzustellen, sofern dadurch andere Bewohner nicht beeinträchtigt werden.

 

Darf der Vermieter eines Mehrfamilienhauses eine Videokamera im Eingangsbereich des Hauses installieren?

Eine umfassende Aufzeichnung des Hauseingangsbereiches ist nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig. In jedem Fall stellt es aber eine unzulässige Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts des Mieters dar, wenn die Video­kamera so installiert wird, dass dadurch auch die Wohnungstür des Mieters beobachtet werden kann.

 

Muss der Mieter die Kosten für eine neue Schließanlage tragen, wenn er seinen Schlüssel verloren hat?

Ein Anspruch des Vermieters gegen seinen Mieter auf Ersatz der Kosten für eine neue Schließanlage besteht nur dann, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der verloren gegangene Schlüssel beim Auffinden durch einen Dritten dem Haus oder der Wohnung zugeordnet werden kann.

 

Kann ein Gewerbemieter formularvertraglich zu einer Endrenovierung verpflichtet werden?

Auch in Formularmietverträgen über Gewerbemietverhältnisse kann nicht wirksam eine so genannte Endrenovierungsklausel vereinbart werden.

 

Können die Kosten für die Dachrinnenreinigung und die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder auf die Mieter umgelegt werden?

Die Kosten der Dachrinnenreinigung sowie die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder können nur als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage gemäß § 2 Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden. Voraussetzung für die Umlage ist, dass die Umlage dieser Positionen mit den Mietern vereinbart worden ist. Da in § 9 Abs. 3 des Hamburger Mietvertrages für Wohnraum eine entsprechende Regelung enthalten ist, können die Kosten der Dachrinnenreinigung und der Rauchwarnmelderwartung bei Verwendung dieses Vertrages umgelegt werden.

 

Kann ein Mieter, dem kein Widerrufsrecht zusteht, nach Vertragsabschluss aber vor seinem Einzug in die Wohnung vom Mietvertrag zurücktreten?

Der Mieter hat in diesem Fall nur das Recht, den Vertrag mit dreimonatiger Frist zu kündigen.

 

Wird bei einer Mietminderung die Nettomiete oder die Bruttomiete gemindert?

Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist es unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

 

Bin ich in Hamburg bei der Neuvermietung einer Wohnung an bestimmte Mietgrenzen gebunden?

Ja, da im ganzen Stadtgebiet von Hamburg zurzeit die Mietpreisbremse gilt, dürfen Sie bei einer Neuvermietung nur die ortsübliche Miete zuzüglich zehn Prozent verlangen. Wenn Sie in den letzten drei Jahren vor Neuvermietung Modernisierungen vorgenommen haben, kommt gegebenenfalls noch zusätzlich ein Modernisierungszuschlag in Betracht. Sie dürfen jedoch auch eine Miete in Höhe der letzten Vormiete vereinbaren, falls diese höher ist. Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, bleiben unberücksichtigt. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden oder für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (mindestens 1/3 von Neubaukosten).


Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, sie gilt auch für möblierte Wohnungen.

Stimmt es, dass ein Mieter nicht mehr renovieren muss?

Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein Mieter nur noch dann zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn ihm die Wohnung im renovierten oder nicht renovierungsbedürftigen Zustand übergeben worden ist. Im Hamburger Mietvertrag ist geregelt, dass in diesem Fall der Mieter zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Im Übrigen besteht eine Renovierungspflicht für den Mieter grundsätzlich nur dann, wenn im Mietvertrag eine entsprechende wirksame Klausel enthalten ist. Ob eine Klausel wirksam ist, muss im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden.

 

Wer muss renovieren, wenn die Wohnung dem Mieter im renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurde?
Wenn die Wohnung dem Mieter im renovierungsbedürftigen Zustand übergeben worden ist, ist er nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Nach der gesetzlichen Regelung muss in diesem Fall der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen. Im Hamburger Mietvertrag für Wohnraum ist jedoch abweichend von der gesetzlichen Regelung vereinbart, dass der Vermieter ebenfalls keine Schönheitsreparaturen durchführen muss, es dem Mieter jedoch freisteht, diese selbst vorzunehmen.

 

Muss sich ein Mieter bei Verwendung des Hamburger Mietvertrages an den Kosten für Kleinreparaturen beteiligen, wenn die Reparatur mehr als 120 Euro kostet?

Nein, er muss sich in dem Fall nicht an den Kosten beteiligen. Er ist nur verpflichtet, die Kosten für so genannte Kleinreparaturen zu tragen. Um eine Kleinreparatur handelt es sich nur dann, wenn die Kosten der Reparatur 120 Euro nicht übersteigen.

 

Darf ein Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses mit der Kaution aufrechnen?

Ein Vermieter darf während des bestehenden Mietverhältnisses nur dann auf die Kaution zurückgreifen, wenn seine Forderung entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist.

 

Kann ich meinen Mieter mit den Kosten für die Öltankreinigung belasten?

Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. Kosten sind auch dann wiederkehrend, wenn sie nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen anfallen. Es kann sinnvoll sein, den Mieter auf diese Kosten hinzuweisen.

 

Ist eine Kündigung des Mietvertrags möglich, wenn der Mieter die Kaution nicht bezahlt?

Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen.

 

Kann ein Mietinteressent von mir einen Energieausweis verlangen?

Wenn ein Gebäude oder eine Wohnung vermietet werden soll, hat der Vermieter dem potentiellen Mieter spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie davon vorzulegen. Unverzüglich nach Abschluss des Vertrages hat der Vermieter dem Mieter den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben.

 

Kann ein Mieter den Abschluss eines Mietvertrages widerrufen?

Dem Mieter kann beim Abschluss eines Wohnraummietvertrages ein Widerrufsrecht zustehen. Das Widerrufsrecht besteht jedoch dann nicht, wenn die Wohnung zuvor durch alle Mieter oder deren Vertreter besichtigt worden ist.