Grundeigentümer-Verband Hamburg

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Energetische Sanierung: Grundeigentümer-Verband fordert mehr Aufklärungsarbeit

Immobilienbesitzer müssen stärker für die Bedeutung von Klimaschutzmaßnahmen sensibilisiert werden.

Hamburg, 13.10.2021. Der Grundeigentümer-Verband Hamburg ist wenig überrascht von dem Ergebnis einer aktuellen forsa-Umfrage, wonach die Hälfte aller Immobilieneigentümer nicht weiß, wie sie bei ihrer Immobilie Energie einsparen kann. „Beim Thema energetische Sanierung holt die Politik vor allem Einzeleigentümer und kleine Vermieter nicht ausreichend ab“, sagt Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg. „Die Programme zur Reduktion von CO2-Emissionen im Gebäudesektor sind für Laien oft zu fachlich formuliert und das am Markt verfügbare Angebot an Beratungsleistungen ist undurchsichtig“, so Flomm weiter. Aber auch die grundsätzliche Informationspolitik müsse verbessert werden. „Eine Verordnung wie das Hamburgische Klimaschutzgesetz zu erlassen reicht allein nicht aus, um die Klimaziele zu erreichen. Vielmehr muss den Menschen parallel dazu auch verständlich gemacht werden, warum die Nutzung erneuerbarer Energien von ihnen erwartet wird: Weil Klimaschutzmaßnahmen ein Teil der gesellschaftlichen Verantwortung sind. Eine solche Aufklärungsarbeit wird aus unserer Sicht zumindest in Hamburg nicht ausreichend geleistet“, erklärt Flomm.

Eigentümern, die nicht wissen wie sie das Thema energetische Sanierung anpacken sollen, rät der Grundeigentümer-Verband zur professionellen Beratung – beispielsweise durch den Verband selbst. Die energetische Beratung der Verbandsmitglieder erfolgt durch sorgfältig ausgewählte, externe Bauberater. Zudem kooperiert der Verband mit der ZEBAU – Zentrum für Energie, Bauen, Architektur und Umwelt GmbH, die Eigentümern über das Projekt der Hamburger Energielotsen einen individuellen Sanierungsfahrplan anbietet. Das Besondere: Der Maßnahmenplan zur energetischen Sanierung verfolgt einen ganzheitlichen Ansatz und berücksichtigt neben der Art und Beschaffenheit des Gebäudes auch die individuelle Lebenssituation des beziehungsweise der Eigentümer. „Das ist wichtig, denn auch Faktoren wie das Alter und die finanziellen Möglichkeiten bestimmen mit, in welchem Umfang eine Modernisierung erfolgen kann“, erklärt Torsten Flomm. „Der individuelle Sanierungsplan gibt Eigentümern einen klaren Überblick, welche Sanierungsmaßnahmen am und im Haus notwendig sind, welche Kosten anfallen und wie viel Energie beziehungsweise wie viele Kosten langfristig eingespart werden können“, so Flomm abschließend.

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Nina Kollar
Grundeigentümer-Verband von 1832 e. V.
Glockengießerwall 19
20095 Hamburg
Telefon: 040 / 30 96 72-70
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Erschließungsbeiträge für den Straßenbau: Grundeigentümer-Verband begrüßt Urteil des Bundesverfassungsgerichts

Die Möglichkeit, Anwohner zeitlich unbegrenzt mit Erschließungsbeiträgen zu belasten, ist verfassungswidrig. Das lässt auch Hamburger Grundstückseigentümer hoffen.

Hamburg, 26.11.2021. Grundstückseigentümer dürfen nur begrenzte Zeit nach der tatsächlichen Fertigstellung einer Straße oder anderer Anlagen mit Gebühren für die Erschließung belastet werden. Anderslautende Normen verstoßen gegen das Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit und sind somit verfassungswidrig. Das geht aus einem aktuellen Beschluss des Bundesverfassungsgerichts hervor (Az. 1 BvL 1/19), der sich nach Einschätzung des Grundeigentümer-Verbands Hamburg auch entlastend auf Grundstückseigentümer in der Hansestadt auswirken könnte. Zwar bezieht der Beschluss sich auf eine Regelung im Landesrecht von Rheinland-Pfalz, die eine zeitlich unbegrenzte Erhebung von Beiträgen nach tatsächlicher Fertigstellung ermöglicht (§ 3 Absatz 1 Nr. 4 Kommunalabgabengesetz Rheinland-Pfalz). Allerdings findet sich in § 63 Absatz 1 des Hamburgischen Wegegesetz (HWG) eine wortgleiche Passage zur Verjährungsfrist: „Die Festsetzungsfrist […] beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Zahlungsanspruch entstanden ist“.

„In Hamburg gibt es eine ganze Reihe von Straßen, die seit Jahrzehnten genutzt werden, deren Bau bei den Anwohnern aber noch nicht abgerechnet wurde, weil bestimmte Details für die endgültige Herstellung fehlen“, erklärt Rechtsanwalt Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verband Hamburg. Das Problem: Um Erschließungsbeiträge für den Bau einer Straße erheben zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen. So muss die Straße beispielsweise gewidmet, also durch die Stadt zur öffentlichen Straße erklärt worden sein. Dies kann jedoch auch erst Jahre später geschehen, nachdem die Straße in Betrieb genommen wurde. „Anwohner mitunter jahrzehntelang im Unklaren darüber zu lassen, ob und wann eventuell finanzielle Belastungen auf sie zukommen können, ist unzumutbar. Insofern begrüßen wir den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts und
hoffen, dass dieser auch eine Anpassung der im Hamburgischen Wegegesetz fixierten Verjährungsfrist nach sich zieht“, so Flomm weiter.

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Grundeigentümer-Verband begrüßt BGH-Urteil zur Mietzahlung bei coronabedingter Geschäftsschließung

Vermieter dürfen nicht benachteiligt werden.

Hamburg, 17. Januar 2022. Mieter von gewerblich genutzten Räumen sind bei einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie nur unter bestimmten Voraussetzungen dazu berechtigt, die Höhe der zu zahlenden Miete anzupassen. Das hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in einem Urteil am 12. Januar 2022 klargestellt (XII ZR 8/21). Für eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Absatz 1 BGB sei ein Dialog zwischen Mieter und Vermieter erforderlich, bei dem unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls sorgfältig abgewogen werden müsse, ob dem Mieter ein Festhalten am ursprünglichen Vertrag zugemutet werden kann. In die Abwägung seien auch die Interessen des Vermieters einzubeziehen.

Der Grundeigentümer-Verband Hamburg begrüßt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. „Behördliche Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie treffen Mieter und Vermieter gleichermaßen. Deshalb wäre es aus unserer Sicht unverhältnismäßig, nur Mieter über eine Anpassung der Mietzahlung entscheiden zu lassen. Immerhin sind viele Vermieter auf die monatliche Mietzahlung angewiesen, um ihre wirtschaftliche Existenz zu sichern“, erklärt Torsten Flomm, Rechtsanwalt und Vorsitzender des Grundeigentümer-Verband Hamburg. „Hinzukommt, dass Mieter mitunter von staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile und vielleicht sogar von Leistungen einer Betriebsschließungsversicherung profitieren. Im Zeitalter der Digitalisierung ist es einigen Gewerbetreibenden zudem möglich, ihre Produkte und Dienstleistungen auch online anzubieten. Auf diese Weise können Einnahmen generiert werden, auch wenn die Geschäftsräume geschlossen sind“, so Flomm.

In dem zu entscheidenden Fall hatte die Mieterin und Betreiberin eines Einzelhandelsgeschäfts für April 2020 keine Miete gezahlt, nachdem sie ihr Geschäft aufgrund einer durch die Behörde erlassenen Alleinverfügung vom 19. März bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste. Nachdem sie vom Landgericht zunächst zur Zahlung der vollen Miete in Höhe von 7.854 Euro verurteilt wurde, entschied das Oberlandesgericht in einem Revisionsverfahren, dass es durch die Schließungsanordnung zu einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Absatz 1 BGB gekommen sei und sie die Miethöhe auf 3.720 Euro mindern könne. Auf die Revisionen
beider Parteien hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache an dieses zurückverwiesen.

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Neue Grundsteuer: Eigentümer sollten keine Zeit verlieren

Der Grundeigentümer-Verband Hamburg rät allen Steuerpflichtigen, sich unverzüglich mit der geforderten Feststellungserklärung auseinanderzusetzen und beraten zu lassen.

Hamburg, 1. Juni 2022. Zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 müssen alle Grundstücks- und Wohnungseigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben. Was angesichts der überschaubaren Menge an Daten, die für die Neuberechnung der Grundsteuer nach dem Hamburger Wohnlagenmodell notwendig sind, schnell realisierbar erscheint, kann sich in der Praxis als durchaus zeitintensiv herausstellen. Der Grund dafür sind vorwiegend fehlende Unterlagen, aber auch Unklarheiten bezüglich der Angaben oder Immobilieneigentum in mehreren Bundesländern. Der Grundeigentümer-Verband Hamburg rät Eigentümern deshalb dazu, sich unverzüglich mit den Erklärungsvordrucken vertraut zu machen und sich bei den Vorbereitungen zur Steuererklärung fachkundig beraten zu lassen. Wer die Feststellungserklärung nicht fristgerecht abgibt, dem drohen empfindliche Strafen.

„Die meisten Eigentümer sehen sich beim Ausfüllen der Erklärungsvordrucke plötzlich mit ungeahnten Problemen konfrontiert. Bei älteren Gebäuden fehlen zum Beispiel oft Unterlagen mit Informationen zur Wohnfläche. Die betroffenen Eigentümer müssen also entweder selbst nachmessen oder einen Architekten beauftragen. Dadurch kommt es zu Zeitverzögerungen, die von vorneherein einkalkuliert werden müssen. Der Grundeigentümer-Verband Hamburg kann die Suche nach einem geeigneten Architekten immerhin etwas verkürzen, denn wir verfügen über ein breites Netzwerk an Experten, die bei der Ermittlung der Wohnfläche unterstützen“, sagt Rechtsanwalt Torsten Flomm, Vorsitzender vom Grundeigentümer-Verband Hamburg. Andere Eigentümer wiederum müssten zuerst herausfinden, ob und welche Bestandteile des Grundstücks überhaupt zur Wohn- und Nutzfläche gehören. Auch dabei gehe wertvolle Zeit verloren. „Für Eigentümer mit Immobilien in mehreren Bundesländern ist die viermonatige Frist besonders knapp bemessen, da sie sich in mindestens zwei Grundsteuermodelle einarbeiten und zusätzliche Daten beschaffen müssen“, so Flomm weiter.

Der Grundeigentümer-Verband Hamburg unterstützt Immobilieneigentümer persönlich und telefonisch bei Fragen, die sich bei der Vorbereitung zur Steuererklärung ergeben und berät auch zu den Grundsteuermodellen der anderen Bundesländer.

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Neue Grundsteuer: Für Eigentümer zählt jeder Tag

Elektroautos: Zu Unrecht hochgelobt?

Der Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e. V. sieht die Förderung von Elektroautos und privaten E-Ladestationen kritisch.

Hamburg, 6. September 2021. Die Maßnahmen zur Förderung und Verbreitung von Elektromobilität bringen nach Ansicht des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg von 1832 e. V. Probleme für Haus- und Grundbesitzer mit sich. Die Skepsis des Verbandes bezieht sich zum einen auf die inhaltliche Ausgestaltung des Rechts von Mietern und Wohnungseigentümern, sich eine Wallbox als private E-Ladestation an ihrem Stellplatz einbauen zu lassen. Zum anderen sieht der Verband im Brandpotenzial von Akkus und dem Mangel an wirksamen Löschmethoden eine nicht zu unterschätzende Gefahr für Wohngebäude und deren Bewohner.

„Wir befürworten ausdrücklich klimafreundliche Alternativen zum konventionellen Verbrennungsmotor. Allerdings sind die bisher ergriffenen Maßnahmen zur Verbreitung von Elektromobilität aus unserer Sicht an vielen Stellen noch nicht vollständig ausgereift und durchdacht. Wir fordern deshalb, die gesetzlichen Regelungen inhaltlich zu konkretisieren und eine flächendeckende Lösung zu schaffen, wie brennende Akkus schnell und wirksam gelöscht werden können“, sagt Rechtsanwalt Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes.

Recht auf die eigene Wallbox: Wer trägt etwaige Zusatzkosten?

Die gesetzlichen Regelungen zum Einbau einer Wallbox bergen in ihrer aktuellen Ausgestaltung besonders für größere Eigentümergemeinschaften ein erhöhtes Konfliktpotenzial – unter anderem wenn es um etwaige Zusatzkosten für die Stromversorgung geht. Was viele nicht wissen: Ab vier oder fünf Wallboxen ist die Kapazität des vorhandenen Hausanschlusses erreicht und die Elektrik muss nachgerüstet werden – Kostenpunkt: bis zu 10.000 Euro. „In diesen Fällen ist völlig unklar, wer die Kosten für die nötige Erweiterung des Hausanschlusses zu tragen hat. Muss nur derjenige zahlen, dessen Wunsch nach einer eigenen Wallbox eine Erweiterung notwendig macht, sind alle nutzenden Eigentümer zur Zahlung verpflichtet oder werden die Kosten gar auf die gesamte Eigentümergemeinschaft verteilt - egal ob Wallbox-Nutzer oder nicht? Darauf eine Antwort zu finden und zu einer Einigung zu gelangen, bürdet der Gesetzgeber allein der Eigentümergemeinschaft auf“, erläutert Flomm.

Wenn es brennt, dann richtig: Gefahrenzone Tiefgarage

Statistisch gesehen geraten Elektroautos zwar nicht häufiger in Brand als Autos mit Verbrennungsmotor. Wenn es aber doch passiert, liegt die Brandursache häufig in einem technischen Defekt beim Ladevorgang begründet. Steht das Auto dabei in einer privaten Tiefgarage, kann dies zur Gefahr für das gesamte Gebäude und seine Bewohner werden. Denn der in E-Autos häufig verbaute Lithium-Ionen-Akku brennt viel länger als ein Verbrennungsmotor und lässt sich schwerer beziehungsweise nur mit einer äußerst großen Menge Wasser löschen. Die Feuerwehr sieht daher oft keine andere Möglichkeit, als das Auto einfach ausbrennen zu lassen. Auch das Auto zu fluten, etwa indem es in ein Becken mit Wasser eingelassen wird, oder der Einsatz einer E-Löschlanze, die in den Akku gerammt wird, um die brennenden Batteriezellen zu kühlen, zählt zu den eingesetzten Maßnahmen. Problematisch wird es allerdings, wenn der Brand in einer niedrig gebauten und verwinkelten Garage stattfindet und keine Möglichkeit besteht, das betroffene Fahrzeug zu bergen oder ein Becken mit Löschwasser hinein zu transportieren. Den Wagen dort einfach ausbrennen zu lassen, führt nicht nur zur Freisetzung giftiger Gase, sondern sorgt auch für eine hohe Temperaturentwicklung. Zieht sich ein Brand über mehrere Tage hin, kann die Bausubstanz des Gebäudes im schlimmsten Fall so stark beschädigt werden, dass ein Abriss oder eine Komplettsanierung des Gebäudes notwendig werden. Die Tiefgarage zu fluten, kann ebenfalls schwere Schäden am Gebäude verursachen. Bleibt oft nur die E-Löschlanze. Aber auch damit lässt sich ein Akku nicht immer zuverlässig löschen, da er je nach Automarke und -modell anders verbaut und für Löschkräfte dadurch schwer auffindbar wird. „Um das Schadensrisiko für Wohngebäude so gering wie möglich zu halten, müssen Akkus entweder optimiert oder eine zuverlässige Methode entwickelt werden, Brände schnell und wirksam zu löschen. Sollte sich dies nicht bewerkstelligen lassen, halten wir es für sinnvoll, auch Hybridautos stärker zu fördern“, sagt Torsten Flomm.

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Sanierung von Abwasserleitungen: Grundeigentümer-Verband fordert Umweltbehörde zum Handeln auf

Es bedarf vor allem einer Qualitätssicherung der ausführenden Betriebe.

Hamburg, 3. März 2022. In Hamburg müssen private Grundeigentümer ihre Abwasserleitungen auf Dichtheit prüfen und bei Bedarf sanieren lassen. Obwohl die Frist zum Nachweis der Dichtheitsprüfung bereits am 31. Dezember 2020 abgelaufen ist, erreichen den Grundeigentümer-Verband Hamburg auch heute noch Anfragen von ratsuchenden Mitgliedern. „Während unseren Mitgliedern anfangs vor allem die genauen Anforderungen und Fristen unklar waren, wenden sie sich inzwischen vermehrt mit Beschwerden über offenbar unseriöse Firmen an uns“, erklärt Rechtsanwalt Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes. Dass sich neben zertifizierten Fachbetrieben auch Firmen unter den Anbietern tummeln können, die unsauber arbeiten und überhöhte Preise verlangen, schreibt der Verband der passiven Haltung der Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarpolitik (BUKEA) zu.

„Wir fordern die Umweltbehörde dringend dazu auf, endlich tätig zu werden und beispielsweise im Rahmen eines runden Tisches schnelle Lösungen zu finden, was eine Qualitätssicherung der ausführenden Fachbetriebe und Hilfsmaßnahmen für Eigentümer betrifft, die bereits an einen unseriösen Anbieter geraten sind“, sagt Torsten Flomm. „Wenn die Umweltbehörde sich bei der energetischen Sanierung auch so passiv verhält wie bei der Sanierung von Abwasserleitungen, sehe ich schwarz, was die Erreichung unserer Klimaziele im Gebäudesektor betrifft“, so Flomm weiter.

2020 verpflichtete die Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarpolitik (BUKEA) Hamburger Grundeigentümer dazu, ihre Abwasserleitungen auf Dichtheit prüfen zu lassen und bis zum 31. Dezember 2020 einen Nachweis über die erfolgte Prüfung vorzulegen. Da die Eigentümer nicht direkt angeschrieben, sondern lediglich über den amtlichen Anzeiger und auf der Internetseite der Behörde über die Pflicht informiert wurden, erlangten viele Eigentümer erst viel später Kenntnis von ihrer Pflicht. Infolgedessen kam es zu einem regelrechten Ansturm auf die verhältnismäßig wenigen zertifizierten Fachbetriebe, die zur Durchführung der Dichtheitsprüfung zugelassen sind. Die hohe Nachfrage und das von der Umweltbehörde angedrohte Bußgeld für Eigentümer, die der Sanierungspflicht nicht nachkommen, führte laut Rohrleitungssanierungsverband (RSV) zu einem ungesunden Angebots- und Nachfrageverhältnis sowie zu einem übermäßigen Gewinnstreben vereinzelter Firmen. Zudem seien unseriöse Firmen in Erscheinung getreten, die nicht nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik arbeiten.

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Grundeigentümer-Verband kritisiert die geplante Erhöhung der Grunderwerbsteuer

Erneuerbare Energien beim Heizungstausch: Grundeigentümer-Verband Hamburg fordert Nachbesserungen

Die aktuellen Pläne des Hamburger Senats und der Bundesregierung überfordern private Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer

Hamburg, 27. März 2023. Die Pläne des Hamburger Senats, wonach neu eingebaute Heizungen ab 2027 zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden sollen, sind nach Ansicht des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg nicht zu Ende gedacht. Das gilt umso mehr für die Pläne von Robert Habeck, diese Neuregelung schon 2024 einzuführen. Der Verband vermisst in beiden Entwürfen konkrete und praxistaugliche Lösungsansätze für private Haus- und Wohnungseigentümer.

„Wir erkennen und verstehen, dass der CO₂-Ausstoß im Gebäudebestand deutlich und schnellstmöglich verringert werden muss. Die aktuellen Gesetzentwürfe lassen jedoch wichtige Faktoren wie die Unsicherheit der meisten privaten Haus- und Wohnungseigentümer oder den akuten Fachkräftemangel völlig außer Acht“, sagt Rechtsanwalt Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg. Haus- und Wohnungseigentümer müssten in die Lage versetzt werden, die gesetzlich geforderten Maßnahmen vernünftig zu planen und auch finanziell stemmen zu können. Der Verband begrüßt daher die Forderungen des Dachverbandes Haus & Grund Deutschland:

- Jeder Eigentümer erhält einen kostenlosen individuellen Sanierungsfahrplan für sein Gebäude.
- Jede Kommune legt einen verbindlichen Wärme- und Energieversorgungsplan vor.

- Die Bundesregierung garantiert den Eigentümern per Gesetz einen langfristig gesicherten Zugang zu Fördermitteln. Dabei muss auch gefördert werden, was gesetzlich gefordert ist.
- Es stehen geeignete Technologien sowie qualifizierte Fachkräfte in ausreichender Menge zur Verfügung.
- Es wird eine Härtefallklausel eingeführt, um die Alterssicherung von Rentnern nicht zu gefährden.
- Es sollen Ausnahmen gelten, wenn technisch keine klimaneutrale Wärmeversorgung möglich ist.

„Es geht nicht an, dass sich die Politik immer neue Forderungen an die privaten Grundeigentümer einfallen lässt und sich um deren Erfüllbarkeit offensichtlich keine Gedanken macht“, so Flomm weiter.

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Über den Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e. V.:

Der Grundeigentümer-Verband von 1832 e. V. ist Hamburgs älteste Interessenvertretung für Haus- und Grundbesitzer. Zu den aktuell mehr als 31.000 Mitgliedern zählen Eigenheimer, Wohnungseigentümer, Vermieter, Verwalter und Wohnungsunternehmen. Der Verband stellt seinen Mitgliedern eine Vielzahl von Experten zur Verfügung, die in allen Fragen rund um die Immobilie beraten. Das Beratungsspektrum umfasst Immobilienrecht, Bautechnik, Wertermittlung von Grundbesitz, Energie, Umwelt und Gebäudetechnik, Steuern und Finanzierung. Der Grundeigentümer-Verband Hamburg ist Mitglied bei Haus & Grund Deutschland.