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Die häufigsten Fragen im Wohnungseigentumsrecht


In unserer Eigentümergemeinschaft hat es Mitte 2018 einen Verwalterwechsel gegeben. Muss der ausgeschiedene oder der neue Verwalter die Jahresabrechnung für 2017 erstellen?
Gemäß § 28 Absatz 3 WEG gehört die Erstellung der Jahresabrechnung zu den dem Verwalter gesetzlich zugewiesenen Aufgaben. Maßgebend für die Frage, welcher Verwalter abzurechnen hat ist, wer bei Entstehung der Abrechnungspflicht Verwalter war. Die Pflicht trifft hier also den ausgeschiedenen Verwalter, der im Laufe des Wirtschaftsjahres 2018 ausgeschieden ist, da er im abgelaufenen Wirtschaftsjahr noch Amtsinhaber gewesen war, BGH Urteil vom 16. Februar 2018 (V ZR 89/17).


Unser Verwalter erfüllt seine vertraglichen Pflichten nur ungenügend, hat insbesondere wiederholt die Einberufung der Eigentümerversammlung und die Erstellung der Jahresabrechnung schuldhaft verzögert. Ist der Beirat verpflichtet, den Verwalter zur Pflichterfüllung anzuhalten?
Grundsätzlich kommt dem Beirat die Funktion zu, den Verwalter in Erfüllung seiner Aufgaben zu unterstützen. Hieraus folgen aber weder Pflichten zur
Überwachung des Verwalters noch Weisungsrechte diesem gegenüber, BGH Urteil vom 23. Februar 2018 (V ZR 101/16).


Kann ich als Wohnungseigentümer von dem Verwalter die Durchführung von den Beschlüssen verlangen?
Ja, das ist von dem BGH mit dem Urteil vom 08.06.2018 entschieden und mit § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG begründet worden, wonach der Verwalter verpflichtet ist, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.

 

Was kann man tun, wenn der Verwalter die Einberufung der Eigentümerversammlung pflichtwidrig unterlässt?

Gemäß § 24 Absatz 3 WEG kann die Eigentümerversammlung, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter einberufen werden. Ersatzweise kann die Eigentümerversammlung auch von mehr als ¼ aller Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe verlangt werden, § 24 Absatz 2 WEG. In dringenden Fällen kann jeder Eigentümer die Einberufung verlangen und notfalls einklagen, § 21 Absatz 4 WEG.

 

Welche Regelungen muss der Beschluss zur Verwalterbestellung enthalten?

Grundsätzlich entspricht die Bestellung des Verwalters nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden, BGH Urteil vom 27. Februar 2015 (V ZR 114/14).

 

Kann man in einem Eigentümerbeschluss zwecks inhaltlicher Konkretisierung auf andere Dokumente einfach Bezug nehmen?

Ja. Laut BGH Urteil vom 8. April 2016 (V ZR 104/15) können die Wohnungseigentümer in einem Beschluss zwecks Konkretisierung der getroffenen Regelung auch auf ein außerhalb des Protokolls liegendes Dokument Bezug nehmen, soweit dieses in dem Beschluss zweifelsfrei bestimmt ist. 

 

Welcher Zeitraum muss zwischen der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung und der Wohnungseigentümerversammlung liegen?

Das Gesetz bestimmt eine Mindestfrist in § 24 Abs. 4 WEG. Danach soll die Frist der Einberufung mindestens zwei Wochen betragen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit gegeben ist. Die Frist beginnt mit dem Zugang des Einladungsschreibens bei dem Wohnungseigentümer zu laufen und es sind von dem Verwalter bei der Versendung der Einladung Postlaufzeiten zu berücksichtigen.

 

Was sagt das Gesetz über Ort und Anfangszeit der Wohnungseigentümerversammlung?

Nach der Rechtsprechung hat die Versammlung grundsätzlich am Ort der Wohnanlage stattzufinden. Die Versammlung darf an Werktagen nicht vor 18.00 Uhr beginnen. Bei Ferienwohnanlagen ist die Einberufung auch an ­Wochenenden und Feiertagen möglich, wobei zum Beispiel auf religiöse Bedürfnisse Rücksicht genommen werden muss.

 

Kann ich die Aufnahme bestimmter Punkte in die Tagesordnung einer Versammlung erzwingen?

Jeder Wohnungseigentümer kann nach neuerer Rechtsprechung (OLG Frankfurt a. M.; 20 W 426 / 05, LG München I; 36 S 196/11) die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Diese müssen aber rechtzeitig gestellt werden, das heißt, es muss sichergestellt sein, dass alle Eigentümer von der Ergänzung mindestens zwei Wochen vor der Versammlung Kenntnis erhalten.

 

Wie kann der Verteilungsschlüssel für Betriebskosten geändert werden?

Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass Betriebskosten, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

 

Kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, das Haus mit einer Wärmedämmfassade auszustatten?

Sofern die Modernisierungsmaßnahme die Eigenart der Wohnanlage nicht ändert und keinen Eigentümer unbillig beeinträchtigt, kann die Maßnahme mit einer Mehrheit von ¾ aller Wohnungseigentümer (berechnet nach dem Kopfprinzip), die zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile auf sich vereinen, beschlossen werden. Wenn zugleich Instandsetzungsbedarf an der Fassade besteht, kann sogar im Wege der modernisierenden Instandsetzung ein Mehrheitsbeschluss ausreichen. Gleiches gilt, wenn die Modernisierungsmaßnahme gesetzlich vorgegeben ist, denn die Umsetzung gesetzlicher Regelungen entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

 

Was kann ich gegen einen Mehrheitsbeschluss unternehmen?

Die Aufhebung eines Beschlusses erfolgt im Wege eines gerichtlichen Verfahrens. Der Beschluss muss durch eine an das zuständige Amtsgericht gerichtete Klage (auf Ungültigerklärung) binnen Monatsfrist angefochten werden. Dabei ist zu beachten, dass die Monatsfrist schon mit der Verkündung des Beschlusses und nicht erst mit dem Zugang des Versammlungsprotokolls zu laufen beginnt.

 

Ist die Klage auf Ungültigerklärung des Beschlusses zu begründen?

Ja, das ergibt sich aus § 46 Abs.1 WEG. Die Klage ist innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussverkündung zu begründen. Es gelten also zwei Fristen: ein Monat für die Klageerhebung und zwei Monate für die Klagebegründung.

 

Wer trägt die Prozesskosten in einem WEG-Verfahren?

Mit dem Inkrafttreten der WEG-Novelle am 1. Juli 2007 gelten die Kosten­regelungen der ZPO (§ 91 ff. ZPO): Die unterlegene Partei trägt die Kosten des Rechtstreits. Bei teilweisem Obsiegen werden die Kosten im Verhältnis des Obsiegens / Unterliegens verteilt.

 

Können dem Verwalter Kosten eines Rechtsstreits auferlegt werden, selbst wenn er nicht unmittelbar an dem Rechtsstreit beteiligt ist?

Ja, das Gericht kann dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG die Prozesskosten auferlegen, sofern die Tätigkeit des Gerichts durch den Verwalter veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

 

Was ist eine Beschluss-Sammlung?

Die Beschluss-Sammlung ist eine geordnete Zusammenstellung von Beschlüssen und gerichtlichen Entscheidungen; sie ist seit dem 1. Juli 2007 von dem Verwalter zu führen und es sind in ihr in zeitlicher Reihenfolge die gefassten Beschlüsse und die ergangenen gerichtlichen Entscheidungen aufzunehmen. Dadurch soll Transparenz und Übersichtlichkeit gewährleistet werden: Der Wohnungseigentümer soll sich ohne größere Probleme und Aufwand durch die Einsichtnahme einen Überblick über die aktuelle Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft verschaffen.

 

Wer darf diese Beschluss-Sammlung einsehen?
Paragraph 24 Abs. 7 WEG gewährt dem Wohnungseigentümer ein Einsichtsrecht in die Beschluss-Sammlung. Der Wohnungseigentümer kann überdies Dritte (zum Beispiel den Kaufinteressenten) ermächtigen, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen.

 

Darf der Verwaltungsbeirat über die Vergabe von Aufträgen an Handwerker entscheiden?

Die Auftragsvergabe ist nicht Aufgabe des Verwaltungsbeirats, sondern der Verwaltung. Die Entscheidung über die Auftragsvergabe treffen die Wohnungseigentümer auf der Wohnungseigentümerversammlung.

 

Kann ein Wohnungseigentümer die Durchführung einer bestimmten Maßnahme auch gegen den Willen der Mehrheit verlangen, so zum Beispiel die Reparatur einer defekten Heizungsanlage?

Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. Eine ordnungsgemäße Verwaltung umfasst auch die Reparatur von schadhaftem Gemeinschaftseigentum wie der Heizungsanlage. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Durchführung einer bestimmten Maßnahme kann dann bestehen, wenn die Durchführung der Maßnahme die einzig sachgerechte Handlungsmöglichkeit darstellt. Davon ist hier auszugehen, weil die Reparatur der Heizung als erforderlich anzusehen ist. Jeder Wohnungseigentümer hat also Anspruch auf die sofortige Instandsetzung gravierender baulicher Mängel am Gemeinschaftseigentum und kann diesen bei Weigerung der Gemeinschaft durch Beschlussersetzungsklage einfordern, BGH Urteil vom 4. Mai 2018 (V ZR 203/17).

 

Bis wann muss der Verwalter die Jahresabrechnung vorgelegt haben?

Das Gesetz bestimmt keine genaue Frist. Sofern durch die Teilungserklärung oder den Verwaltervertrag keine Frist bestimmt ist, ist durch den Verwalter in den ersten Monaten des neuen Wirtschaftsjahres eine Jahresabrechnung vorzulegen. Die Rechtsprechung hat dabei einen Zeitraum von bis zu 6 Monaten für zulässig erachtet.

 

Haftet jeder Wohnungseigentümer persönlich, wenn der Verwalter etwa einen Handwerker nicht pünktlich bezahlt?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Beschluss vom 2. Juni 2005 (V ZB 32 / 05) für teilrechtsfähig erklärt. Diese Teilrechtsrechtsfähigkeit ist im Rahmen der WEG-Novelle in § 10 Abs. 6 WEG verankert worden und bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft für Verbindlichkeiten aus der Verwaltung des gemeinschaft­lichen Eigentums haftet. Die Wohnungseigentümer haften neben der Wohnungseigentümergemeinschaft für diese Verbindlichkeiten nach § 10 Abs. 8 WEG bloß quotal mit ihrem Miteigentumsanteil.

 

Darf das Wohngeld gekürzt werden, wenn der Verwalter schlecht arbeitet oder Beschlüsse nur mangelhaft umgesetzt wurden?

Grundsätzlich ist das Wohngeld immer in voller Höhe zu zahlen. Ansprüche aus Gewährleistungsrechten oder auf Schadensersatz müssen in einem gesonderten Verfahren geltend gemacht werden und dürfen nicht mit dem Wohngeld verrechnet werden.

 

Darf der Verwalter eigenmächtig den Gebäudeversicherer für die Gemeinschaft wechseln?

Abschluss von Versicherungen und Auswahl des Versicherers sind Ange­legenheit der Gemeinschaft, die hierüber beschließen kann. Ohne einen Beschluss darf der Verwalter Versicherungsverträge weder abschließen noch kündigen. Das mag anders sein, weil Eile geboten ist, etwa wenn ein deutlich günstigeres Angebot vorliegt und eine Kündigungsfrist abzulaufen droht. Solche Fälle sind aber selten.

 

Wonach bemisst sich das Stimmrecht in der Versammlung?

Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (Kopfstimmrecht). Auf die Zahl seiner Wohnungen kommt es nicht an. Es kann aber durch Teilungserklärung oder Vereinbarung auch vereinbart werden, dass sich das Stimmrecht nach den Wohnungen (Objektprinzip) oder nach den Miteigentumsanteilen (Wertprinzip) bemisst.