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Häufige Rechtsfragen - unsere Juristen antworten

 

Mietrecht und Corona

 

Mein Mieter verweigert dem Ableser für die Heizkosten mit Hinweis auf Corona den Zutritt. Darf er das?

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Mein Mieter hat auf die Miete März 2020 nur die Hälfte der Miete gezahlt. Nun hat er die Miete für April gar nicht geleistet, da er coronabedingt erhebliche Zahlungsausfälle hatte. Kann ich jetzt wegen Zahlungsverzug kündigen?

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 Wohnungseigentumsrecht und Corona

 

Unser Verwalter hat zu einer Eigentümerversammlung geladen und aufgefordert, dass Ihm oder dem Beiratsvorsitzenden hierzu Vollmachten erteilt werden. Dies sei erforderlich, da nur er und der Beirat an der Sitzung selber teilnehmen könnten. Miteigentümer würden wegen der derzeitigen Coronalage abgewiesen werden. Geht sowas?

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Unsere Hamburger Eigentümergemeinschaft hat bis Ende des Jahres 2020 eine Dichtheitsprüfung der Abwasserleitungen durchzuführen. Kann der Hausverwalter die Dichtheitsprüfung aufgrund der aktuell geltenden Versammlungsverbote ohne Vorbefassung und Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft beauftragen?

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Die Hausverwaltung hat mich darüber in Kenntnis gesetzt, dass in der übernächsten Woche die Wartung der in meiner Wohnung von der Gemeinschaft installierten Rauchmelder durch einen von der Gemeinschaft beauftragten Dienstleister erfolgt. Muss ich die Wartung dulden, obwohl ich dem Kreis der Risikogruppe angehöre?

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Einzelne berufstätige oder vermietende Miteigentümer haben angedeutet, das laufende Hausgeld wegen der mit der Corona-Krise einhergehenden finanziellen Nachteile (Kurzarbeit, fehlende Mieteinnahmen) nicht mehr zahlen zu können. Haben diese das Recht, die laufenden Zahlungen einzustellen?

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Ich bin Eigentümer einer Eigentumswohnung in Hamburg. Der Hausverwalter unserer Wohnungseigentümergemeinschaft hat mir gestern schriftlich mitgeteilt, dass er sein Verwalteramt mit sofortiger Wirkung niederlegt und den Verwaltervertrag fristlos aus wichtigem Grund - ohne eine Begründung- kündigt. Ist dies gerade auch im Lichte der aktuellen Situation (Corona-Pandemie) rechtens? 

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Mietrecht allgemein

 

Ich habe meinem Mieter vor einem Monat die Heiz-und Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2019 erteilt. Mein Mieter rügt nunmehr einzelne Punkte in den Abrechnungen und zwar die Umlage einer Notdienstpauschale für den Hausmeister und der Schornsteinfegergebühren für den Neuanschluss und die Schlussabnahme der neuen Heizungsanlage, zu Recht?

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Mein Mieter beanstandet die Umlage der „Nutzerwechselgebühr“ in der Heiz-und Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2019 und meint, dass die Umlage auf Mieter im Rahmen der jährlichen Abrechnung nicht zulässig sei. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Umlage der Nutzwechselkosten auf den ausscheidenden Mieter zulässig ist. Hat der Mieter Recht mit seiner Einwendung?

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Mein Mieter hat fristgerecht zum 30.06. diesen Jahres gekündigt, mir aber gleichzeitig mitgeteilt, dass er die Rückgabe der Wohnung zum 30.04.2020 vorziehen will und mir einen Nachmieter vorgeschlagen. Er sagt, ich sei verpflichtet den Nachmieter als neuen Mieter ab Mai 2020 zu akzeptieren und er werde ab dann die Mietzahlung einstellen. Zu Recht?

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Ich habe im Mietvertag unter sonstigen Vereinbarungen aufgenommen, dass der Mieter nicht rauchen darf. Nun hat er aber während der Mietzeit dennoch geraucht, sodass  der Wandanstrich vergilbt ist. Habe ich einen Anspruch auf Erstattung der Kosten des Neuanstriches?

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Nach Mietbeginn hat mein Mieter renoviert. Hierbei hat er die Zimmer in verschiedenen knalligen Farben gestrichen. Nach seinem Auszug nach 12 Jahren ohne jede Schönheitsreparatur meinte er, er müsse nichts machen, da er unrenoviert übernommen habe. Ich muss jetzt alle Wände streichen, um die Farbe zu übermalen. Muss er mir die Kosten ersetzen?

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Mein Mieter hat in meine Wohnung ein Hochbett eingebaut und nun bei Mietende die Wohnung mit Bett zurückgegeben. Das wäre doch jetzt praktisch für mich. Ich will das Bett aber nicht. Kann ich es einfach kostenpflichtig rückbauen oder muss ich ihm vorher eine Frist setzen?

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Bei der Rückgabe der Wohnung durch meinen Mieter stellte ich fest, dass er eine Tür beschädigt hatte. Die Wohnung sollte schon zwei Tage später an den neuen Mieter übergeben werden, weshalb ich sofort die Reparatur veranlasst habe. Nun verweigert der Mieter die Kostenerstattung mit der Begründung, ich hätte ihm die Möglichkeit der Schadenbeseitigung geben müssen, mindestens hierfür eine Frist setzen müssen. Ist das richtig?

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Im Mietvertrag habe ich mit einem neuen Mieter vereinbart, dass er eine Kaution von 1.800 Euro zu leisten hat. Als ich die Wohnung übergeben wollte, habe ich festgestellt, dass lediglich 600 Euro gezahlt wurden. Ich habe daraufhin die Übergabe verweigert. Nun macht der Mieter Ansprüche geltend, da er in eine nahegelegene Pension gezogen ist und dort Mehraufwendungen hatte. Das ist doch wohl sein Problem, wenn er die Kaution nicht voll leistet?

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In einem von mir geerbten Gebäude zieht nunmehr ein Mieter aus, der vor 15 Jahren eine Mietkaution geleistet hat. Meine Eltern als Voreigentümer haben die Mietkaution allerdings nicht verzinslich angelegt. Nunmehr verlangt der Mieter die Rückzahlung der Kaution inklusive Zinsen seit Zahlung vor 15 Jahren. Muss ich inklusive Zinsen abrechnen und auszahlen?

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Mein Mieter hat gekündigt, mir aber gleichzeitig mitgeteilt, dass er die Rückgabe der Wohnung bei Mietende verweigern würde, soweit ich ihm nicht sofort und gleich seine volle Kaution auszahle. Bin ich denn zur sofortigen Auszahlung verpflichtet?

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Nachdem mein Mietverhältnis beendet ist, möchte ich Mietaußenstände und eine Betriebskostennachforderung mit der Kaution verrechnen. Mein Mieter bestreitet die Berechtigung dieser Forderungen und behauptet, dass eine Aufrechnung nach der Rechtsprechung unzulässig sei. Ist dies richtig?      

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Ein Mieter, dessen Mietverhältnis endete, verlangt von mir die vollständige Rückzahlung der Mietkaution. Da er in den letzten Jahren immer Betriebskostennachzahlungen hatte, ich aber die Vorauszahlungen nicht angepasst habe, möchte ich einen Teil der Kaution als Sicherheit für eine eventuelle Nachzahlung behalten. Der Mieter sagt, ich müsse jetzt vollständig abrechnen und auszahlen. Ist dies richtig?      

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Mein Mieter, der mit seiner Lebensgefährtin in der Wohnung gewohnt hat, ist plötzlich verstorben. Die Lebensgefährtin, die nicht meine Mieterin ist, sagte mir, dass sie das Mietverhältnis fortsetzen möchte. Ich möchte sie aber nicht als Mieterin haben. Welche Rechte habe ich?        

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Da mein Mann und ich nach unserer Rückkehr aus dem Ausland wieder in unser Haus ziehen wollen, haben wir den Mietvertrag mit dieser Begründung auf fünf Jahre befristet. Mein Mieter hat nun das Mietverhältnis vorzeitig gekündigt und uns mitgeteilt, dass er wegen der vereinbarten Staffelmiete berechtigt wäre, zum Ablauf von vier Jahren zu kündigen. Stimmt das?

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Ich habe eine Wohnung vermietet und die Kündigung für vier Jahre ausgeschlossen. Nach Veröffentlichung des neuen Mietenspiegels habe ich von meinem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung zum 1. April verlangt. Der Mieter hat daraufhin das Mietverhältnis gekündigt. Konnte er kündigen und kann ich die Mieterhöhung gegebenenfalls zurücknehmen?      

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Ich habe mit einer Mieterin einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, weil ich die Wohnung dann wieder selbst bewohnen will. Da die Mieterin einen neuen Arbeitsplatz hat, hat sie mich nun um die Untervermietung der gesamten Wohnung gebeten. Muss ich ihr das erlauben?

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Ich habe eine Wohnung erstvermietet und möchte gerne einen Wohnungstürschlüssel für Notfälle einbehalten. Ist dies zulässig?          

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Meine Mieter (Ehepaar und zwei Kinder) haben bei Wohnungsübergabe zwei Wohnungsschlüssel erhalten. Jetzt verlangen diese auf meine Kosten plötzlich zwei weitere Wohnungsschlüssel, zu Recht?    

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Wie verhält es sich bei einem Schlüsselverlust des Mieters generell und speziell in dem Fall,  in dem dieser Schlüssel Teil einer Hausschließanlage ist?

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Mein Mieter kam abends aufgrund eines Defekts seines Wohnungstürschlosses nicht in seine Wohnung und hat einen Notdienst mit der Türöffnung beauftragt. Nun verlangt er von mir den Ausgleich der Rechnung. Hätte er mich nicht zuvor kontaktieren müssen, meine Rufnummer war ihm bekannt?

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Ich beabsichtige den Einbau neuer Fenster in die Wohnung meines Mieters. Dieser Einbau ist vor drei Monaten angekündigt worden und nun wird von dem Mieter ein Vorschuss für die nach dem Einbau der Fenster erforderlich werdende Neutapezierung verlangt. Zur Zahlung dieses Vorschusses bin ich bereit, möchte jedoch diesen Betrag in der nachfolgenden Modernisierungsmieterhöhung – die neuen Fenster werden einen deutlich besseren Wärmedurchlasskoeffizienten aufweisen – berücksichtigen. Ist das zulässig?

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Mein Mieter hat den Mietvertrag über meine Wohnung in Flensburg gekündigt, er hat eine andere Wohnung in Flensburg bezogen und will nun die Schlüssel in der gekündigten Wohnung zurückgeben. Daran habe ich kein Interesse, ich wohne in Hamburg und bestehe auf die Übersendung der Schlüssel nach Hamburg oder auf die Übergabe der Schlüssel an meinem Wohnort in Hamburg. Dazu ist der Mieter nicht bereit. Habe ich trotzdem einen Anspruch?

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Ich habe ein Haus vermietet, der Mieter war verpflichtet, das Heizöl auf eigene Kosten einzukaufen. Nun ist der Mietvertrag von dem Mieter gekündigt worden und er verlangt von mir, den im Öltank noch befindlichen Restbestand zu kaufen. Das will ich nicht. Kann mein Mieter von mir den Erwerb des Restbestandes verlangen?

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Ich habe gehört, dass ich bei einer Neuvermietung eine höhere Miete nehmen darf, wenn mein letzter Mieter eine höhere Miete gezahlt hat und dass ich dem neuen Mieter die Miete, die der letzte Mieter ein Jahr vor Beendigung gezahlt hat, mitteilen muss. Im letzten Jahr gab es aber noch eine Staffelmieterhöhung. Welche Miete darf ich jetzt nehmen?

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Mein Mieter hat meinem Mieterhöhungsverlangen rechtzeitig zugestimmt und kurze Zeit später diese Zustimmung widerrufen, er verlangt nun die zwischenzeitlich gezahlten Erhöhungsbeträge zurück. Zu Recht?

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Mein Mann und ich haben unser Zinshaus im vergangenen Jahr aufwendig modernisiert. Im Januar haben wir einen neuen Mietvertrag abgeschlossen und wegen der Modernisierungen eine entsprechend höhere Miete vereinbart. Leider haben wir vergessen, den Mieter darauf hinzuweisen, dass wir eine höhere Miete nehmen dürfen. Jetzt meint unser Mieter, dass er zu viel zahlt. Wie ist die Rechtslage?

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Ich möchte meine Wohnung in Eppendorf neu vermieten und habe bei einer Beratung bei Ihnen erfahren, wie hoch die Nettomiete sein darf. Ich weiß, dass die Mieten in der Gegend ausnahmslos sehr viel höher sind. Ich hätte deshalb gern gewusst, was eigentlich passiert, wenn ich eine höhere Miete verlange?

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Ich weiß, dass in Hamburg die Mietpreisbremse gilt und hätte gerne gewusst, wie danach die zulässige Miete ermittelt wird?

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Mietrecht und Modernisierung

 

Es steht eine Fenstermodernisierung an. Ich möchte statt zweiglasigen Fenstern dreiglasige Lärmschutzfenster einbauen und dann die Miete erhöhen. Leider besteht an den derzeitigen Fenstern auch ein erheblicher Instandsetzungsbedarf. Muss ich diesen in der Mieterhöhung genau berechnen und darlegen?

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Ich möchte jetzt wegen einer Fenstermodernisierung, die 10.000 Euro beträgt, eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB vornehmen. Meine Wohnungseigentümergemeinschaft plant, in den nächsten Jahren eine Wärmedämmung an der Fassade anzubringen. Kann ich nach Durchführung der Wärmedämmung eine weitere Mieterhöhung vornehmen?

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Die Modernisierung meines Daches ist sehr teuer geworden. Ich habe die Maßnahme auch nur mündlich angekündigt. Jetzt habe ich eine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für meine Mieter errechnet. Meine Mieter zahlen derzeit Nettomieten von 6,50 bis 6,90 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Sie sind mit der Mieterhöhung nicht einverstanden und wollen nur maximal 2 Euro pro Quadratmeter zahlen. Haben meine Mieter Recht?

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Ich habe im Jahr 2018 den Einbau eines Aufzugs angekündigt und diesen eingebaut. Der Fahrstuhl hält auf jeder Etage meines Mietshauses. Leider habe ich es nicht geschafft, die Mieterhöhung im Jahr 2018 zu versenden. Darf ich nur noch eine Mieterhöhung in Höhe von den jetzt geltenden acht Prozent an die Mieter schicken?

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Wohnungseigentum allgemein

 

Unsere Wohnungseigentumsanlage besteht aus 25 Wohnungseigentumseinheiten. Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fenster sind instandsetzungsbedürftig und sollen ausgetauscht werden. Die Wohnungseigentümer sollen nun auf der bevorstehenden Wohnungseigentümerversammlung den Verwalter ermächtigen, zu dem bereits eingeholten Angebot über 50.000 Euro weitere Angebote einzuholen und nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat den Auftrag zu erteilen. Ich halte diese Vorgehensweise für nicht zulässig und bitte um ihre rechtliche Beurteilung.

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Unsere Wohnungseigentumsanlage wird durch einen in der Anlage wohnenden Wohnungseigentümer verwaltet. Dieser Wohnungseigentümer will nun die ihm erteilten Vollmachten nutzen, um sich selbst Entlastung zu erteilen und um die Jahresabrechnung zu genehmigen. Geht das?

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Ich bin Wohnungseigentümer von vier im Erdgeschoss der Wohnungseigentumsanlage belegenen Wohnungen. Die Wohnungseigentumsanlage besteht auch acht Wohnungen, die restlichen vier im Eigentum verschiedener Wohnungseigentümer stehenden Wohnungseigentumseinheiten befinden sich im ersten Stock, sie verfügen über Balkone und auf der bevorstehenden Wohnungseigentümerversammlung soll über die Instandsetzung dieser Balkone befunden werden. Ich bin gegen diese Maßnahme und will nun mit meinen „vier Stimmen“ gegen diese Maßnahme stimmen. Der Verwalter hat mir jedoch mitgeteilt, ich hätte trotz meiner vier Wohnungseigentumseinheiten nur eine Stimme. Stimmt das?

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Unsere Eigentümergemeinschaft besteht aus zwei Einheiten. Die anderen Eigentümer haben vor acht Jahren entgegen unserem Willen einen Steg errichtet. Können wir diesen selbst beseitigen? 

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In unserer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde mehrheitlich beschlossen, dass in alle Wohnungen Rauchwarnmelder eingebaut, und dass diese einheitlich gewartet und kontrolliert werden sollen. Ich hatte bereits Rauchwarnmelder auf eigene Kosten installiert. Kann ich gegen den Beschluss vorgehen?

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Ein Eigentümer hat in unserer Wohnungseigentümergemeinschaft eine rechtswidrige bauliche Veränderung vorgenommen und ich möchte sie beseitigt haben. Ich habe aber gehört, dass man als einzelner Eigentümer dies nicht darf, wenn gleichzeitig ein Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft in Betracht kommt. Ist das richtig?

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In unserer Eigentümergemeinschaft hat ein Eigentümer im Jahr 2018 ohne Genehmigung ein Carport errichtet. Der Antrag des Eigentümers auf Genehmigung der baulichen Veränderung wurde mehrheitlich abgelehnt, ebenso mein Antrag auf Rückbau des Carports. Kann ich selbst den Rückbau verlangen oder bin ich zu spät dran?

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Ich vermiete eine Eigentumswohnung, die mit einem Telefon- und Kabelanschluss ausgestattet ist. Die Mieterin kann seit einigen Tagen keine Signale mehr über diese Leitungen empfangen, da außerhalb der Mietwohnung ein Defekt in der Hausleitung vorliegt. Sie verlangt von mir die Instandsetzung, bin ich hierzu verpflichtet?

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Meine Nachbarin hat ein Sondernutzungsrecht am Garten. Im Garten stehen mehrere Kiefern. Meine Nachbarin will diese jetzt fällen lassen, ist sie hierzu berechtigt?

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Ich besitze eine Eigentumswohnung. Mein Balkon war defekt und ich habe ihn instand setzen lassen. In unserer Teilungserklärung ist geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer den Balkon, den er ausschließlich nutzt, auf seine Kosten instand zu setzen und instand zu halten hat. Die Gemeinschaft ist mit dem Ergebnis meiner Instandsetzung nicht zufrieden und will mir vorschreiben, wie ich den Balkon instand zu setzen habe. Jetzt hat die Gemeinschaft einen Beschluss gefasst, wie zukünftig die Balkone instand zu setzen sind. Ich bin mit dem Beschluss der Gemeinschaft nicht einverstanden. Bin ich an den Beschluss gebunden? Muss ich den Beschluss anfechten?

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In unserer Gemeinschaft haben wir beschlossen, dass der Fahrstuhl binnen der nächsten drei Monate von einer bestimmten Firma gemäß deren Angebot instand gesetzt werden soll. Nun führt unser Verwalter diesen Beschluss nicht durch und mein Mieter kann den Fahrstuhl immer noch nicht nutzen. Die drei Monate sind zwischenzeitlich ergebnislos abgelaufen. Mein Mieter beschwert sich bei mir und macht Mietminderung geltend. Was kann ich tun?

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Unsere Gemeinschaft hatte eine Firma mit der Instandsetzung des Daches beauftragt. Die Arbeiten wurden durchgeführt. Nach Beendigung der Arbeiten sind in meiner Dachgeschosswohnung plötzlich Feuchtigkeitsschäden aufgetreten. Meine Tapeten sind feucht und verschimmelt. Auch Eigentum des Mieters wurde beschädigt. Ich habe dem Verwalter geschrieben, dass ich wegen der Schäden die Gemeinschaft haftbar machen werde. Der Verwalter lehnt jedoch eine Haftung der Gemeinschaft ab. Wer hat Recht?

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Der neue Eigentümer der Wohnung über uns hat in seiner Wohnung umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vorgenommen. Dies hat zur Folge, dass wir jetzt viele Geräusche aus seiner Wohnung deutlich bei uns hören können. Können wir verlangen, dass er den Schallschutz zumindest noch so verbessert, wie er vorher war?

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Wir haben festgestellt, dass ein Eigentümer unserer Gemeinschaft seine Wohnung ständig über Airbnb vermietet. In unserer Teilungserklärung ist geregelt, dass eine gewerbliche Nutzung der Wohnung nicht gestattet ist. Können wir dem Eigentümer die kurzfristigen Vermietungen untersagen?

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Da bei der nächsten Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung beschlossen werden soll, wollte ich die entsprechenden Unterlagen prüfen. Der Verwalter sagte mir darauf hin, dass er mir die Einzelabrechnungen der anderen Eigentümer wegen des Datenschutzes nicht zeigen dürfte. Ist das richtig?

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Da der Balkon meiner Wohnung erhebliche Mängel aufweist, habe ich dem Verwalter Bescheid gegeben. Der meint nun, ich müsse den Balkon auf eigene Kosten instand setzen, da dies so in unserer Teilungserklärung geregelt sei. Darin steht, dass Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Eigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instand zu setzen sind. Bin ich auch für das Gemeinschaftseigentum verantwortlich?

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Nachbarrecht

 

Ich bin Eigentümer eines Grundstücks in Hamburg, das in einem allgemeinen Wohngebiet liegt. Mein neuer Nachbar will nun auf seinem Grundstück und unmittelbar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze im Bereich seines Vorgartens und im rückwärtigen Bereich einen Zaun errichten. Muss dieser gesetzliche Vorgaben an die Gestaltung und Größe einhalten?

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Auf dem Nachbargrundstück, unmittelbar an der Grundstücksgrenze steht eine alte Eiche, deren Äste teilweise in mein Grundstück hineinragen. Einige Äste sind abgestorben. Kann ich vom Nachbarn deren Beseitigung verlangen?

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Kann der Nachbar trotz Duldungspflicht eine Ausgleichszahlung nach § 906 Absatz 2 Satz 2 BGB von mir verlangen?

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Auf meinem Grundstück in Hamburg stehen an der Grundstücksgrenze mehrere gesunde Birken. Mein Nachbar verlangt von mir deren Fällung, da er sich durch den Pollenflug, Blätter- und Samenflug erheblich in seiner Grundstücksnutzung beeinträchtigt sieht. Hat er Recht?

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