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Aktuelle Rechtsprechung

 

Kein Erstattungsanspruch bei eigenmächtiger Instandsetzung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Juni 2019, VZR 254/17)

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Erstattungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn er eigenmächtig, also ohne vorherigen Beschluss der Gemeinschaft,  Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vornimmt.

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Eigenbedarfskündigung: Grundsätzlich keine Härte allein wegen hohen Alters des Mieters und/oder langer Mietdauer (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Mai 2019, VIII ZR 180/18)

Ein hohes Alter des Mieters und/oder eine lange Mietdauer für sich allein rechtfertigen grundsätzlich keine Härte bei einer Eigenbedarfskündigung im Sinne des § 574 BGB. Es müssten weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen getroffen werden.

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Ein Verbot der kurzfristigen Vermietung von Eigentumswohnungen bedarf der Zustimmung aller Eigentümer  (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.April 2019, V ZR 112/18)

Ein Beschluss, durch den die bisher gestattete kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.

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Keine Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. März 2019, V ZR 105/18)

§ 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

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Keine Mietminderung bei Schimmelpilzgefahr (Bundesgerichtshof, Urteile vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17, VIII ZR 67/18)

Wohnraummieter können bei Vorliegen von Wärmebrücken im Altbau keine Mietminderung beanspruchen, soweit die bei Errichtung geltenden baurechtlichen und technischen Normen eingehalten sind.

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Mieterhöhung: Keine Berücksichtigung von Mietereinbauten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Oktober 2018, VIII ZR 52/18)

Eine vom Mieter auf eigene Kosten in die Mietwohnung eingebaute Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen.

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Kein Widerrufsrecht nach Zustimmung zur Mieterhöhung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Oktober 2018, VIII ZR 94/17)

Wenn der Wohnraumieter einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zugestimmt hat, steht ihm kein Widerrufsrecht nach den Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu.

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Formlose Änderung des notariellen Kaufvertrages (Bundesgerichtshof,  Urteil vom 14. September 2018, VZR 213/17)

Der BGH hat mit klargestellt, dass nachträgliche Änderungen eines Kaufvertrags nach Auflassung ohne notarielle Beurkundung formlos möglich sind.

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Mängelbeseitigungspflicht auch bei Abwesenheit des Mieters (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. August 2018, VIII ZR 99/17)

Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel subjektiv beeinträchtigt.

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Abgrenzung Werk- von Kaufvertrag (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Juli 2018, VII ZR 19/18)

Die Frage, ob beim Kauf einer vom Verkäufer einzubauenden Sache, die - zum Beispiel in ein Haus- einzubauen ist, Kauf- (Kauf mit Montagepflicht) oder Werkvertragsrecht anzuwenden ist, stellt sich im Einzelfall als schwierig dar.

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Formelle Anforderungen an Modernisierungsmieterhöhung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Juni 2018, VIII ZR 121/17)

Der BGH hat entschieden, dass  an  die formellen Anforderungen einer Modernisierungsmieterhöhung keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind.

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Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls sind umlagefähig (Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Juni 2018, VIII ZR 38/17)

Die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls in Folge eines Gebäudeschadens können auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart haben.

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Heiz- und Betriebskostenabrechnung – tatsächliche Wohnfläche maßgeblich (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17)

Vermieter haben bei teilweiser Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten nach Wohnflächenanteilen stets die tatsächliche und nicht die hiervon abweichende, im Vertrag vereinbarte Wohnfläche anzusetzen.

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Instandsetzungspflicht der Dachterrasse durch den Wohnungseigentümer (Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Mai 2018, VZR 163/17)

Der Wohnungseigentümer, dem der ausschließliche Gebrauch der Dachterrasse zusteht, die zugleich das Dach des Gebäudes bildet, kann nach der Teilungserklärung verpflichtet sein, die Kosten für die Instandsetzung der gemeinschaftlichen Teile der Dachterrasse zu tragen.

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Kündigungsbeschränkung bei Erwerb durch Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. März 2018, VIII ZR 104/17)

Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Mehrparteienhaus, so erfordert § 577a Absatz 1a Satz 1 BGB nicht, dass für die Kündigungsbeschränkung zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.

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Schallschutz bei Modernisierung (Bundesgerichtshof , Urteil vom 16. März 2018, V ZR 276/16)

Bei einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wurde, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz, ob die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind.

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Keine Fristsetzung für Schadensersatz (BGH, Urteil vom 28. Februar 2018, VIII ZR 157/15)

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung setzt keine vorherige Fristsetzung zur Beseitigung des Schadens gegenüber dem Mieter voraus.

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Keine Abrechnung eines Schadens auf Voranschlagsbasis im Werkvertragsrecht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Februar 2018, VII ZR 46/17)

In einer Entscheidung vom 22. Februar 2018 (VII ZR 46/17) hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zum sogenannten „Kleinen Schadenersatz“ im Werkvertragsrecht ausdrücklich aufgegeben.

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Keine Streupflicht des Vermieters (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Februar 2018, VIII ZR 255/16)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 21. Februar 2018, VIII ZR 255/16, entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, den öffentlichen Gehweg zu streuen, wenn die Gemeinde ihm als Anlieger nicht die öffentliche Räum- und Streupflicht übertragen hat.

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Schadensersatzhaftung im Nachbarschaftsverhältnis (Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Februar 2018, V ZR 311/16)

Einen Grundstückseigentümer kann eine Haftung auch für schuldlos verursachte Schäden am Nachbargrundstück treffen.

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Beweislast bei bestrittener Heizkostennachzahlung (BGH, Urteil vom 7. Februar 2018, VIII ZR 189/17)

Verlangt der Vermieter eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, so hat er die Darlegungs- und Beweislast für die von ihm erhobene Forderung.

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Mietrückzahlung an Jobcenter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 31. Januar 2018, VIII ZR 39/17)

Ein Jobcenter kann die Rückabwicklung zu Unrecht geleisteter Mieten direkt gegenüber dem Vermieter geltend machen.

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Zum Umfang von Modernisierungsmaßnahmen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. November 2017 - VIII ZR 28/17)

Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.

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Kurze Verjährung (Bundesgerichtshof, Urteil 08. November 2017, VIII ZR 13/17)

Der BGH stellt klar, dass der Vermieter einer Wohnung formularvertraglich keine Verlängerung gesetzlicher Verjährungsfristen zu Lasten des Mieters erwirken kann.

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Zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in Teileigentumseinheiten  (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.Oktober 2017-V ZR 193/16)

Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern stellt keine Wohnnutzung, sondern eine Nutzung als Heim oder heimähnliche Einrichtung dar.

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Kündigungsausschluss bei vollständiger Zahlung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16)

Das durch Auflauf eines Zahlungsrückstands entstandene Kündigungsrecht wird nach § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen.

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Lärm im Mehrfamilienhaus  (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16)

In einem Mehrfamilienhaus sind gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen durch Kinderlärm grundsätzlich hinzunehmen. Die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz hat aber auch Grenzen.

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Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17)

Eine Betriebskostenabrechnung ist  formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben enthält.

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Eigenbedarfskündigung – Anbietpflicht (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 284/16)

Mieter können nicht verlangen, dass der Vermieter ihnen die in seinem Eigentum und im selben Haus befindliche und bei Mieterauszug unmittelbar freiwerdende Wohnung als Ersatz anbietet.

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Entsorgung fremden Eigentums führt zur Beweislastumkehr (BGH, Urteil vom 29. Juni 2017, V ZR 175/14)

Wer eigenmächtig Gegenstände anderer Personen aus der Wohnung oder den Gängen eines Hauses entfernt und entsorgt, macht sich schadensersatzpflichtig.

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Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung der Eigentumsanlage (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23 Juni 2017 – V ZR 102/16)

Wird die Wohnungseigentumsanlage nicht vollständig und plangemäß hergestellt, ist es Aufgabe der Gemeinschaft, dies noch zu erledigen.

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Zulässigkeit eines „Schönheitsreparaturen-Zuschlags“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 31/17)

Vermieter können mietvertraglich neben der Grundmiete einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen verlangen

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Nur teilweise Durchführung einer Modernisierung (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 30. Mai 2017 – VIII ZR 199/16)

Mieter haben keinen Anspruch auf Schadensersatz, wenn sie aufgrund einer vom Vermieter angekündigten Modernisierung selbst kündigen, die Maßnahmen dann aber aus gutem Grund nicht wie geplant durchgeführt werden.

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Betriebskosten: Grundsteuer bei gemischter Nutzung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 79/16)

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein gemischt genutztes Grundstück muss der Vermieter hinsichtlich der Grundsteuer keinen Vorwegabzug vornehmen.

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Rechtzeitigkeit der Betriebskostenabrechnung (LG Hamburg, Urteil vom 2. Mai 2017 - 316 S 77/16)

Die Betriebskostenabrechnung geht dem Mieter am Silvestertag noch bis 18 Uhr rechtzeitig zu.

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Enthaftungserklärung und Kaution (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16. März 2017 - IX ZB 45/15)

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird vom Insolvenzbeschlag frei, wenn der Insolvenzverwalter für dieses Wohnraummietverhältnis eine Enthaftungserklärung abgibt.

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Eigenbedarfskündigung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15)

Als Begründung für den Eigenbedarf reichen die Angabe der Person und Ausführungen darüber, warum die Person die Wohnung für sich benötigt.

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Sachmangel (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/16)

Was der Mieter zur Konkretisierung eines Mangels vortragen muss

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Hausgeld und Schadensersatzansprüche im Fall der Nichtzahlung (Bundesgerichthof, Urteil vom 10. Februar 2017 - V ZR 166/16)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die alleinige Inhaberin des Anspruches auf Zahlung des Hausgeldes. Nur ihr und nicht einzelnen Wohnungseigentümern stehen Schadensersatzansprüche gegen den nicht zahlenden Wohnungseigentümer zu.

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Betriebskostenabrechnung ohne Gemeinschaftsbeschluss (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15)

Die Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter auch ohne den Beschluss der Gemeinschaft erstellen.

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Nutzungsentschädigung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Januar 2017, VIII ZR 17/16)

Maßstab für die Bemessung der Nutzungsentschädigung ist die Marktmiete und nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.

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